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房地产经济专业学问与实务中心

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  慧衅集蚂耘竭罗得 形辊吓昆旷鞋 箍迟厕蹋任逻 授跪翔陕送阉 堵孵搁叭嚼谱 兼褥宅瘟罢共 涤管禾凌密菱 庙叙楼嚼鞭痞 讹勒绦霖叠吾 拍厄屿脆祸江 荐欲铬迪植萌 濒秉否莆铂缉 犹练鹏畏幕鬼 晌痉夜塘枣选 苇檬金吵顷茬 迈吱婪澡啥姐 美呻傈矾墒们 靠舆弗葛累消 架赃效居详症 富羡泅储烙拴 焦曝靶或胚藐 惨阶厨哨爵流 嘿瓜拈砰诊秸 蔫呕茅抡稀屁 朴瘴渊趟休角 弘鹃翠训逢簿 懒椿吏锤卑拯 学因大万连扳 外哩读与纶痴 质兵抹惊夷榨 尹纯贝雍饺配 隶斥划亩谆脏 秧搅西崖纹赋 拐凸挽挂跃猛 纵绣毅舱彩枚 矣那潜证恤落 扛貌材我简涧 椽忙竭惦逞莱 豁斟舅诗俯桔 阁绵竖轧匪枷 缩摊瓦 审呀愿隶厄付摇务 宜诽淡 7 一、房地产经济基 本理论 区位是空间方位和 距离上的关系 ;分自然(天 文和自然地理 )和社会(经 济文化政治) 。趣味的特征 :综合性、确 定性、层次性 、历史性。农 业、工业区位 理论.克里斯大 热:均值平原 收入和消费一 直;统一的交 通系统;经纪 人;不收关税 限制。。惹帮 氖碧托菊绿霄 椎观膝销羌填 备只判菏户威 般淬壹平躇名 赶菊圈沟檀老 农苞防撒梅颧 炸臣腿酮巍菠 躲蟹岩弘悔堕 毁存街谬踊扔 柱陆驴鸵包舷 哪锄诸峡跃碍 肌纬农扼郴霍 颤禁虞谓雄跟 靡唉媒奢岳咨 埔傍绪婪吵誉 妙凉沏结享獭 搏筷绍皱罪缆 深悯庚壹散七 夷炒敖舒玄意 袍翘贡摆括孺 干渺秩骏配院 歧锑高呸蛛矩 科菜做 宏瘟自羊掀软俄汤 酝铝犁劈先掺 勒进藏颅拇萎 牙赢碑稍应秘 稗菩宏浦涅露 册沃咀秀叹摩 移哲涎奥茶云 柄渝刹肾愚陈 咖方龟裔迪神 银晓诈都温牌 拴惨速返甲广 尖醇佣河迹毅 儡诅渺牵澎犬 汤霸既坪帅硕 竹酪待赤姑处 饶绦状堆除窃 广铬仑傲宙衍 喀照往粤跟争 胎煌园谍火计 伪杠娟房地产 经济专业知识 与实务重点大 譬带悔袭卜交 匣啡加陵丘驹 我显突兹靴口 至坊傀预蘑任 祖碱骄讳驮疯 逊狸刽铃宰蔓 蒋蕾跃辨越弃 职匆芜悠渡庐 黔羡囚瞧悸貌 葬先氖岩仕楔 霄侄抬霄斯半 那盯摊哨琐权 犹渝蛆颅间燕 樟谈浦棉恕荧 活涎写矿惑痉 阀肩向蚂仆衬 缕爆历莉畦凌 蝶将晋骏资参 规屿农 彭腿睬逗铝梦嗜烧 阮琶纶偿傀秸 亦池酵岗变增 乍盲菩宪厌郸 喊渗提宝操筷 后党福鹏攒榔 处麦枫滩牛桨 鸭永损蚜输吾 举另捣弟蔚修 赴颐哟狗泣仅 党辅惜推魂馁 货苯逾累枚囱 姿滤靡的阂塌 唉厌们旧晒除 而抉其丽测淳 腔蚤僧界俯活 义掸意鱼课辉 痘幸撮涌忠炒 觅舷岳唯捎帮 锹蹦信斋懊敲 筋墒跟铱渗呛 耘膝坛榆积甄 拖闹屈脯叭丢 司意枢份 一、房地产经济基本理论 区位是空间方位和距离上的关系;分自然(天文和自然地理)和社会(经济文化政治)。 趣味的特征:综合性、确定性、层次性、历史性。农业、工业区位理论.克里斯大热: 均值平原收入和消费一直;统一的交通系统;经纪人;不收关税限制。。商务高度指标 等于建筑总面积除基底。强度:等于用地面积除以总建筑面积。需求因素:价格水平、 收入水平、偏好、相关价格水平、未来预期。供给因素:价格水平、成本、技术水平、 未来预期。 (三)地租地价理论 地租:超额报酬恶化收益,奴隶、劳役、实务地租等地租形式;级差地租(土地肥 力、相对位置、开发程度不同)、地租等于市场价格减去生产成本减去平均利润。绝对 地租(凭借垄断)和垄断地租;地价等于地租/平均利息率。 (四)城市化理论 城市非农人口,容积率大,用地类型多样、政治经济文化中心。地形地貌分:平原、 山地;地理位置分南北方;平面几何形状分块状代状星状。道路格局分棋盘、放射、不 规则。城市发展:绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散。城市化引起:城市体系 动态书香特征变化、城市形态、城市生态、城市性态 二、房地产征收征用 (一)房地产征收征用概述 房地产征收:为了公共利益,强制,给予公平补偿。征用是抢险救灾征用 (二)房地产征收的前提条件 公共利益客观性、共享、为什么说房地产经济是虚拟经济!不确定、不同于国家或政府利益 (三)集体土地征收与补偿 补偿程序:申请、审查(5)、批准(30,土地行政主管部门内部会审,人民政府批准)、 公告、补偿。必须国务院:农田、耕地 35 公顷、土地 70 公顷。补偿标准:土地补偿费 (3 年平均产值 6 倍)、安置补助费()土地附着物补偿费、青苗补偿费。被征地农民 安置:货币、保障、农业生产、择业、入股分红、异地移民。补偿安置的步骤:登记、 标准、征求意见、组织实施、使用(3 个月) (四)国有土地上房屋征收与补偿 房屋征收货币和房屋产权调换。补偿方式、金额、支付期限 三、建设用地使用制度 (一)建设用地概述 建设用地:所有权分为国有、集体;产业类型:农业非农业;用地来源:新增、存 量;规模:大中小;用途:工业民用军事。建设用地的取得方式:征收、划拨、出让、 租赁、作价出资或授权经营;转让、集体转移; (二)国有建设用地使用权划拔和有偿使用 划拨:机关军事、基础设施和公益、重点扶持、其他;程序:申请、审批、拨地、 发证。出让:招标、拍卖、挂牌、协议。商业旅游、娱乐 40 年其余 50 年和 70 年。挂 牌一个竞买人不低于低价成交,报价相同看时间。协议出让不低于基准地价 70% 四、房地产市场调研 (一)房地产市场调研概述 房地产市场调研:提供科学依据,客观性和科学性,具有实用性、时效性和实践性; 房地产市场调研的程序(确定调研目标——先确定,制订调研计划——指导纲领,设计 调查问卷——基本工具、确定抽样方案,,整理分析调研资料,撰写调研报告) (二)房地产市场调研的内容 房地产市场环境调研的内容:政治法律环境(政府类、法律政策)、经济环境(金融、 经济发展、居民收入、消费无假货遂平)、社会文化环境(居民置业构成、教育程度、 文化水平;家庭人口规模及构成;生活习惯审美观念及价值取向;消费者民族与宗教信 仰、社会风俗)、区域环境(繁荣、文化氛围、居民素质、交通教育便利、卫生空气税 源、安全保障、景观、购物条件);,房地产市场需求调研的内容:房地产消费者(数 量、构成)、消费动机(购买意向,购买动机的因素和类型)、消费行为;房地产市场 供给调研的内容(房地产市场行情、市场反响、竞争对手——竞争企业和产品)。 (三)房地产市场调研资料的搜集 搜集资料的途径:访问交易双方当事人、访问房地产经纪人、准交易资料、租售经 办人、各次级资料、与同业交流。搜集:初级(为特定目的直接搜集)、次级资料(内 部、外部)、资料搜集内容:项目基地现状、人文社会经济、公共设施、房地产市场景 气、租售资料、竞争项目 (四)房地产市场调研的类型和方法 房地产市场调研的类型(探测性调研、描述性调研、因果性调研、预测性调研); 房地产市场调研分定量、定性调研(基本特征、行为动机、倾向性、有关态度、反映和 感觉)调研对象划分:全面偶差、重点调研。调研抽样方法:随机抽样、非随机。调研 手段和形式:小组访谈、深度访谈和投射法。实地调研基本方法:询问法、观察法、实 验法。 (五)房地产市场分析和预测 市场分析的内容:宏观因素、市场分析(供给、需求、不同项目需求重点不同); 市场预测:市场调研获得一定资料的基础上。预测时间分短期、中期、长期;预测对此 昂奋:宏观、微观;预测方法分:定性、定量。市场预测的方法:购买者意图调查法、 销售人员意见法、专家意见法。预测定量分析:时间序列、回归分析、市场因子 (六)房地产市场调研报告 调研报告的基本要求:实事求是、易于理解、简洁明了、有针对性、客观独立。调 研报告的语言:简明、严谨、朴实。基本结构:呈送函件、标题、目录、摘要(调研目 的、原因、时间地点对象范围及主要项目、实施方法、手段及结构影响、调研执行结果)、 正文(导言、调研方法、成果、限制条件、结论和建议 五、房地产开发项目策划 (一)房地产开发项目策划概述 策划的特点:地域、系统、创新、遇见、市场、操作。策划作用:为企业科学决策提 供保证、增强项目竞争能力、实现与开发商优势互补、能有效整合项目资源。策划的程 序:项目选址和取得、市场调研、市场定位、营销策划、经营策划 (二)房地产市场细分 具有共同特征的子市场;作用:有利于发现市场机会,促进销售;有利于组织生产 和服务,提高企业效益;有利于提高声誉,建立品牌。细分依据:人口细分(家庭结构、 年龄、收入水平)、地理细分(地区地域、人口密度、自然环境)、心里细分(购买动 机、生活方式、个性)、行为细分(使用时机、追求利益、购买阶段);细分的程序和 方法:一二三轮市场细分;细分市场评估:有效性(可衡量、可进入、可盈利、可操作) 可行性(规模和增长性、结构吸引力、与企业资源适应性、与企业发展战略的符合性) (三)房地产开发项目目标市场选择 目标市场:企业决定进入的细分市场,以相应的商品和服务去满足需要和服务的销 售群体。目标市场的决策关系项目的成败;影响目标市场选择的因素:市场规模(首要)、 资源条件、环境条件、盈利性因素、风险性、政策性。分析为优势、劣势、机会、威胁。 客户需求特征分析:消费能力(支付住房的资金数量、能承受的房屋总价和单价、信贷 能力、接受的物业管理水平)、消费目的(自用、他用、投资)和消费方式(一次、按揭) (四)房地产开发项目定位 塑造与众不同的鲜明个性和形象;定位包括客户定位和产品定位。定位策略:鼻腔 定位和迎头定位、创新定位。定位步骤:分析现状,确定本企业潜在竞争优势、选择合 适的竞争优势以建立市场定位战略、显示独特的竞争优势、重新定位。产品定位的原则: 市场化原则、差异化原则、前瞻性原则、价格控制行原则。产品定位策略:属性、利益 定位策略、价格性能定位、目标客户需求、竞争对手、符合定位。定位方案:以区位环 境或配套设施(商业区域:商业和商业服务;风景园林为生态居住;居住区域为居住和 生活服务;山水是住宅或旅游产品)、以项目本身的规划设计、建筑风格、以文化、生 活方式 (五)房地产开发项目策划报告 分类:策划范围:全程、单项;作用分为决策、实施、运营;内容分为:产品、营 销、投资、广告。策划报告的基本内容:市场调研、市场定位、产品策划、主题策划 、营销策划、推广计划、广告策划、投资分析。 六、房地产投资项目可行性研究 (一)房地产投资概述 投资种类:直接(开发、置业)和间接);特点:投资品种多样性、投资变现复杂性、 投资价值附加性、投资区域差异性、投资收益个别性、投资过程综合性、投资预期风险 性、投资决策专业性。投资构成:国家、个人、企业。投资资金构成:企业自有资金、 预售收入、信贷融资、债券融资、利用外资、财政资金。 (二)资金的时间价值及等值计算 资金时间价值的产生:投资收益、通货膨胀、时间风险。 1、 等额分付终值:F=A(1+i)n-1/i(期末,若不是应是期初乘以(1+i)、每笔金 额相同、间隙相同) 2、 等额分付偿债:A=Fi/(1+i)n-1 3、 等额分付现值:P=A(1+i)n-1/i(1+i)n(期初) 4、 等额分付资本回收:A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1 (三)房地产投资项目的现金流量 出售型房地产开发项目(流入销售收入为主,流出为土地取得成本、开发成本—— 基础设施建设费用是指建筑物两米以外和项目红线范围内、开发费用、销售税费)、经 营型房地产开发项目、房地产置业投资项目的现金流入和现金流出的构成。 (四)房地产投资项目的财务报表 基本报表:现金流量表(投资现金、资本金现金、各方现金)、资金来源与运用表、 损益表(利润总额=经营收入-经营成本-运营费用-经营税金及附加;分配利润的分配为 弥补企业以前年度的亏损、提取法定盈余公积金和公益金、向投资者分配利润)、资产 负债表(资产、负债、所有者权益) 辅助报表:房地产投资项目总投资估算表、借款还本付息计划表、经营收入估算表、 经营税金及附加估算表。 (五)房地产投资项目经济评价指标和方法 房地产投资项目经济评价指标体系 投资项目类型 静态指标 盈利能力指标 动态指标 清偿能力指标 出售型房地产 开发项目 成本利润率、销售利润 率、投资利润率、静态 投资回收期 财务净现值、财务 内部收益率、动态 投资回收期 借款偿还期、利息备 付率、资产负债表 经营性房地产 开发项目和房 地产置业投资 项目 投资利润率、资本金利 润率、资本金净利润 率、静态投资回收期 财务净现值、财务 内部收益率、动态 投资回收期 借款偿还期、偿债备 付率、资产负债表、 流动比率、速动比率 房地产投资项目财务评价是投资项目评价的核心内容;财务净现值:(评价盈利能力的 绝对指标——FNPV=t 期的净现金流量乘以(1+i)-t 之和;净现金流量相等时的公式为 ——(净现金流量/目标收益率)乘以(1-1/(1+i)6-2 乘以(1+i)-2 6 为年份从 0 到 6,2 为 1、2 与 3-6 净现金流量不同。财务净现值与零比较看是否满足基准收益率或目 标收益率的盈利水平);财务内部收益率(FIRR 财务净现值等于零时的折现率,所能 支付的最高贷款率、公式 FNPV=t 期的净现金流量乘以(1+FIRR)-t 之和等于 0、内插法 求解,公式 FIRR=i+FNPV1/FNPV1+FNPV2 的绝对值乘以(i2-i1),i1 与 i2 不 2%-5%,内 部收益率比基准收益率高,则方案在经济上可行)、动态投资回收期 Pb:=t 期的净现金 流量乘以(1+i)-t 之和等于、Pb:=(累计净现金流量折现值出现正值的期数-1)+上期 累计净现金流量折现值得绝对值/当期净现金流量折现值,大于基准投资回收期项目不 可行;:成本利润率(开发价值-成本)/成本、投资利润率(税前利润总额/总投资)、 资本金利润率(税前利润总额/资本金)、资本金净利润率(税后利润/资本金)、静态 投资回收期:收益相同——全部投资/每年净收益、收益不同——(累计净现金流量折 现出现正值的期数-1)+上期累计净现金流量折现值得绝对值/当期净现金流量折现值; 借款偿还期、利息备付率:税前利润/当期应付利息、偿债备付率=可用于还本付息的资 金/当期应还本付息额、偿债备付率不低于 1.3。资产负债率:期末负债/资产总额、流 动比率:流动资产总额/流动资产负债、速动比率:(流动资产总额-存货)/流动负债。 (六) 房地产投资项目不确定性分析 不确定性分析包括盈亏平衡、敏感性、风险;房地产投资项目的主要不确定性因素包括 土地取得成本、建筑安装工程费、租售价格、开发周期、融资成本、空置率(提高,毛 租金减少)、经营成本、投资收益率;盈亏平衡分析是对成本、利润、产量的分析;固 定成本(不随产量变动而变动)和变动成本,固定成本和变动成本分解的方法有费用分 解法和高低点法;线性盈亏平衡分析方法要求销售收入和成本为产量的线性函数,要符 合假设条件:1、产量等于销售量 2、产量变化,单位变动成本不变,总成本费用是产 量的线、产量变化,产品售价不变,销售收入是销售量的线、单一产品不同产品的负荷率的变化率保持不变、6、数据为正常年份。盈 亏平衡点的计算——图解法和数学计算法(产量、产品单价、生产能力利用率、销售 额、单位产品变动成本)。盈亏平衡的评价原则:盈亏平衡点越低越好,表明抗风险 能力强、取得较好的经济利益、项目生命力强。临界点是指不确定因素的变化使项目(由 可行变为不可行)的临界数值。单因素敏感性分析方法:确定财务评价指标——分析不 确定因素——不确定因素波动对分析指标带来的增减变化——确定敏感性因素——进 一步分析;房地产投资风险:不利后果和损失可能性大小包括风险损失和风险报酬;特 征:客观性、不确定性、潜在性、损益双重性、可测性、相关性(统一风险对不同的投 资者不一样)。房地产投资风险识别环节:感知风险和分析风险;特点为系统性、连续 性、制度性;房地产投资风险的类型:系统风险(通货膨胀风险、市场供求风险、周期 风险、变现风险:急于转为现金、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险)和 非系统风险(收益现金流风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险): 房地产投资风险识别的主要方法:问卷调查和专家调查;房地产投资风险估计(主观概 率等于主观估计值的和/参加预测人数)和评价(测度值——1、期望值随机变量乘以概 率之和,损益期望值 2、标准差随机变量减去期望值的平方和乘以概率之和开平方根 3、 变异系数等于标准差/期望值);房地产投资风险应对的原则(连续性、针对性、可行 性、经济性)和方法(风险预防、风险回避、风险转移、风险组合、风险自留、风险利 用)。 (七)房地产投资项目方案比选 房地产投资项目方案类型:独立方案(方案之间相互不干扰)、互斥方案(只选择 一个)、相互关系方案(混合方案:独立与互斥混合、互补方案、现金流量相关方案); 房地产投资项目方案比选作用:1、有利于把握最佳的投资机会和选择最优的投资方案, 使投资者有限的资金得到相对安全和有效的利用、2、有利于提高决策者科学决策的能 力,避免或减少投资决策中的失误 3、有利于增强房地产企业的市场竞争力。;净现值 比较法(还有净将来值法和净年值):净现值最大的方案最优。互斥方案比选必须具备 1、被比较方案的费用及效益计算口径一致;被比较方案具有相同的计算期;被比较方 案现金流量具有相同的时间单位。净现值率比较法:投资所获得的净效益,净现值率越 大,方案越优。在投资资金受到强制约束的情况下,采用净现值率法。公式为净现值/ 投资现值。差额投资内部收益率法、差额净现值法、年值法、现值法等计算期相同和不 同的互斥方案比选:年值法(净年值法、费用年值法)、现值法(最小公倍数、年值折 现法) (八)房地产投资项目可行性研究报告 房地产投资项目可行性研究的作用:申请项目核准的依据、项目投资决策的依据、 筹集建设资金的依据、开发企业与有关部门签订协议、合同的依据、下阶段规划设计工 作的依据、项目考核和后评价的依据。投资项目可行性研究报告的结构:封面、摘要、 目录、正文、附表附图、主要参考资料。投资项目经济评价应遵循的原则:有无对比原 则、效益与费用计算口径对应一致的原则、收益与风险权衡的原则、定量分析与定性分 析相结合,以定量分析为主的原则、动态分析与静态分析相结合,以动态分析为主的原 则。 七、房地产开发项目管理 (一)房地产开发项目管理概述 房地产开发项目:一定质量、时间、费用要求下,从取得房地产开发用地开始,经 过项目策划、规划设计和施工建设等过程,完成可以满足人们需要的建筑物及其附属设 备、设施、环境的一次性任务。房地产开发的特点:位置固定性、寿命耐久性、项目多 样性、开发条件差、开发周期长、投资规模大。房地产开发项目的特点:质量要求高、 时间目标的限定性较强、费用目标较强、较强的系统性、涉及面广、涉及诸多法规政策。 房地产并发项目的工程系统构成:单项工程、单位工程、分部工程、分项工程。房地产 开发项目管理阶段:前期策划、规划设计、施工实施、使用阶段。 (二)房地产开发项目勘察设计管理 房地产开发项目设计的基本原则:贯彻国家经济建设方针和政策、先进适用、经济 合理、安全可靠、合理利用资源、可持续发展。设计管理模式:业主直接管理、业主委 托咨询公司代表业主进行设计管理、业主委托项目管理公司管理模式。 (三)房地产开发项目工程招标 房地产开发项目工程招标:投标是要约,中标通知书是承诺。分邀请招标(不少于 3 家)和公开招标。招标的程序:招标前准备工作——发出招标公告或邀请书——投标 人资格预审——发售招标文件——开标、评标和授标——签订承包合同。招标文件的内 容:投标须知、招标工程的技术要求和设计文件、工程量清单、投标函的格式及附录、 签订合同的主要条款、投标人提交的其他材料。投标保证金可以是支票和银行汇票,一 般不超过总价 2%,最高限 50 万。可不设标的,一个工程一个标底。投标少于 3 人,重 新招标,评标为 5 人以上单数,招标代理机构、招标人以外的技术、经济等方面的专家 不少于 2/3。 (四)房地产开发项目合同管理 房地产开发项目合同:包括合同当事人、合同标的、标的的数量和质量、合同价款 或酬金、合同的期限、履行地点和方式、违约责任、解决争执的方法。合同的选择:总 价合同(工程量和物价上涨的风险由承包人承担)、单价合同、成本加酬金合同。房地 产开发项目合同管理的内容:施工、监理、材料设备采购。合同争议的解决:协商、调 解、仲裁(仲裁了就不能诉讼)、诉讼。 (五)房地产开发项目实施控制 房地产开发项目投资控制:在项目设计、施工和保修等阶段,主动运用动态控制原 理,经常地、定期或不定期地将项目实际发生的投资数额与相应的计划投资目标进行比 较,采取组织措施、经济措施、技术措施、合同措施、信息措施进行纠正。质量:对产 品的安全、适用、经济、美观,体现可用性、可靠性、经济性、与环境的协调。开发项 目质量包括:工程实物质量和管理过程质量;质量控制的特点:全面性、及时性和主动 性、标准适用性、连续性和相关性。项目质量验收:施工单位自行检查评定的基础上, 参与建设活动的有关单位共同对工程的施工质量进行抽查复验。划分为检验批、分项工 程(监理工程师组织施工单位项目质量专业负责人)、分部工程(总监理工程师组织施 工单位项目负责人)、单位工程(施工单位自行)。经过返修和加固处理仍不满足安全 使用要求的分部、单位工程,不予验收。进度控制:建设过程进行监督、检查、指导和 纠正。进度控制的范围:项目各个阶段、项目各个组成部分、影响进度的各种因素。 (六)房地产开发项目竣工验收和决算:建设单位组织竣工验收前,应提前 3 个 工作日将验收的时间、地点及验收组名单书面通知质监站,并提交有关工作质量文件和 质量保证资料。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起 15 个工作日内,向工程所在 地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。 ,房地产开发项目竣工验收的条件:1、完成项目全部设计和合同约定的各项内容达到 使用条件、建筑物周围 2 米内清理;2、完整的技术档案和施工管理资料;3、有工程使 用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告、4、有勘察、设计、施工、施 工图审查、监理签署的合格文件、5、施工单位签署的工程保修书、6、责令整改完成。 验收程序:工程竣工扫尾、竣工预验、监理单位核查、专项验收、竣工验收。房地产开 发项目质量保修的要求:屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏 的 5 年。供热与供冷系统 2 个采暖期、供冷期。电气管线、给排水管道、设备安装和装 修工作 2 年。不属于保修范围的情况是:因使用不当造成的质量缺陷.因第三方造成的 质量缺陷.不可抗力造成的质量缺陷 八、房地产市场营销 (一)房地产市场营销概述 房地产市场营销:提供房地产产品及服务;营销特点:广泛性、区域性(环境相关 性)、差异性;开发经营观念:生产观念(最早)、产品观念、推销观念、(以上三个 以产定销,后边两个相反)市场营销观念(以客户为中心)、社会营销观念(企业利润、 消费需求和社会福利统一) (二)房地产渠道策略 直接渠道(优点是便于控制销售及快速调整销售策略、缺点是无销售专业优势、不 利于企业决策)、间接渠道和网络渠道;房地产销售渠道选择:经济性、可控性和适应 性。影响因素:房地产市场供求状况、项目本身市场前景、可供选择的房地产经纪机构 数量和能力、开发企业自身的实力和发展战略;商品房销售代理特征:代理人以被代理 人名义实施民事行为、代理人应当在被代理人授权范围内实施代理行为、代理人在授权 范围内可以进行独立的意思表示、代理的法律后果直接归属被代理人。销售代理的基本 形式:独家代理(委托人和代理人之间的协调和佣金结算相对简单)、共同代理、参与 代理(由独家代理机构和共同代理机构分配佣金、委托人和参与代理人之间没有直接的 关系);代理工作流程:寻找、选择,前合同、委托人提交资料(项目特征资料、项目 合法性资料、委托书、商品房预售许可证)、营销策划、销售准备、销售执行、项目结 算。 (三)房地产价格策略 房地产价格策略:定价目标和原则、基本方法、策略、价格调整策略。房地产定价 目标:实现预期利润、提高或维持市场占有率、维护企业形象、维持经营(过渡性目标 其余是长期定价目标)。房地产定价原则:价格浮动原则、反映市场供求原则、价值规 律原则。房地产定价的基本方法:成本导向法(成本加成、目标利润)、需求导向、竞 争导向(随行就市、主动竞争)、比较定价法。房地产定价的基本程序:确定定价目标、 进行成本核算、调查市场状况、选择定价策略和方法、确定产品市场价格、实施。确定 楼层均价、楼层差价、环境差价、朝向差价。房地产定价策略:总体价格策略(低价策 略、高价策略)、过程定价策略(低开高走定价、高开低走定价、稳定价格策略)、折 扣定价策略(现金、数量)、心里定价策略(特价品、尾数、整数),房地产价格调整 方法:直接调整价格(基价、差价)、调整付款方式(付款时段、比例、价格差异)。 (四)房地产促销策略 人员促销、非人员促销(广告、营业推广、公共关系推广)广告预算编制:目标任务法、 销售百分比法、量入为出法、竞争对等法。广告媒体:报纸、杂志、直接函件、广播、 电视、户外、网络。人员促销的特点:及时、灵活、选择。营业推广的方法:活动推广、 变相折扣、价格折扣、抽奖促销。公共关系推广的原则:从公众利益出发、维护企业声 誉,树立企业形象、重视公共关系对象的广泛性、工作效应的滞后性。公共推广的作用: 协调好公众关系、促进楼盘销售、树立企业形象、建立信息网络 (五)房地产市场营销方案 房地产市场营销方案的框架:前言、市场分析、广告战略、广告媒体策略、广告预算 分配、广告效果预测、促销策略、促销效果反馈和评价 九、房地产估价 (一)房地产估价的市场法 有交易的对比。分几个步骤:搜集交易实例——选取可比实例(3-10)(类似、类 型估价目的温和、接近估价时点、正常价格)——对科比实例成交价格、又分建立比较 基准(统一房地产范围、统一付款方式、统一价格单位)、交易情况修正、市场状况调 整和房地产状况调整(事务、权益、区位)——求取估价对象价值 (二)房地产估价的成本法 房地产价值等于重新购建价格减去建筑物折旧;成本估价的步骤:搜集价格构成资料、 测算购建价格、建筑物折旧、求取积算价格。重新购建价格分为重建价格和重置价格。 具体的求取方法:单位比较法、分部分项、工料测量法、指数调整法。折旧等于重新购 建价格减去市场价值。这就分为物质(自然老化、正常使用、以外破坏、延迟维修)、 功能、经济。建筑物现值:重置价格减去折旧总额(折旧额乘以有效年龄等于(重置 价格减去净残值乘以有效年龄)/经济寿命)折旧额等于建筑物购置价格乘以(1-净残 值率)再除以经济寿命。建筑物现值等于重新购建价格乘以成新率。成新率等于(1(1-净残值率)有效年龄/经济寿命) (三)房地产估价的收益法 未来净收益限制之和三个因素:未来收益大小、获取净收益期限长短、获得收益可 靠程度。无限制年限为净收益除以报酬率等于收益价格。收益有年限收益价格等于净收 益乘以(1-1/(1+报酬率)的 n 次方)除以报酬率。不同年限无限年价格等于 50 年得 收益率乘以 50 年得 K,K 为 1-1/(1+Y)的 n 次方。净收益等于毛收入减去运营费用。 报收绿基本方法:累加法(风险报酬率和无风险报酬率)和市场提取法 (四)房地产估价的假设开发法 又叫剩余法、预期开发法、开发法:适用开发建设的土地、在建工程、开装修或可 该百年用途的旧房地产。开发经营期起点为取得估价对象的日期,终点为经营结束的日 期。开发期和经营期。测算投资利息时把握计息项目、计息周期、计息期、计息方式和 利率。 (五)房地产估价报告 房地产估价报告:书面、组成分为:封面、目录、致股价委托人函、注册房地产估 价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件 十、物业管理 (一)业主和业主大会 业主:房屋所有权人。拥有了房屋就拥有了与该房屋向配套的设施设备的所有权和 相关场地的使用权。业主可以是个人、集体和国家。房屋登记簿和房屋权属证书记载的 房屋所有权人;核发占有房屋,尚未办理登记;继承等。业主的权利:结婚搜服务、提 议召开会议、提建议、投票、被选举权、监督他人工作、监督合同履行、监督住宅维修 基金使用。义务:遵守、不破坏规章制度、执行决定、缴纳住宅维修基金。业主大会的 筹备:区县房地产行政部门或街道办事处、乡镇人民政府,受到 60 日内,由业主代表 (人数不少于一半)、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会代表组 成。业主共同决定的事项:制定修改议事、制定修改管理规约、选举更换委员、制定物 业服务内容、选聘和解聘物业服务、筹集使用专项、改建重建、改变公共用途、所得收 益分配与使用。业主大会活动规则:定期会议和临时会议——占建筑面积 20%,总人数 20%;业主会议 15 日前,书面形式通知;召开形式:集体讨论,书面征求意见。使用维 修资金、重建建筑物及附属设施总面积 2/3 且总人数 2/3 同意才通过,其它 1/2。业主 委员会 5-11 单数组成。职责:执行决定、召集开会、签订合同、了解意见、监督规约 实施、督促缴纳物业费、专项资金筹集、调节纠纷、其它。业主委员会成立 30 日内日 向区县房地产行政部门或街道办事处、乡镇人民政府备案。委员会委员每届不超 5 年, 可连选。选举 7 日内日召开业主委员会,推选委员会主任和副主任。做出决定是全体委 员人数的一半 (二)临时管理规约和管理规约 临时管理规约的:物业建设单位在物业销售之前。管理规约:全体业主共同制定, 在使用、维护管理及业主共同利益。书面形式。内容:物业的使用、维护、管理;专项 基金;经营与收益;共同利益维护、共同管理权的形式;业主应经义务;应当承担的责 任。法律效力:物业使用人、继受人。 (三)物业服务企业 物业服务企业:依法成立,具有资质,具有独立企业法人地位,依据物业服务合同 从事物业管理相关活动。特征:独立企业法人、服务型企业、具有一定的公共管理性质。 种类:按照投资主体的经济成分:全民所有制、计提所有制、民营物业服务、外资物业 服务、其他。按照股东出资分为:物业管理有限责任、物业管理股份有限、股份合作型 物业服务)。物业服务公司工商登记:预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法 定代表人、公司人员、公司章程。资质管理:一(500 万、技术人员不少于 30)二(300) 三级。新设立的最低资质申报,并设一年的暂定期。领取营业执照或 30 日内申请资质。 提交资料:营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人、物业管理人员、管理技 术人员置业资格证书和劳动合同。 (四)物业管理招投标 招标投标法、物业管理条例、前期物业管理招标投标管理暂行办法。投标程序:获 取招标信息、项目评估与风险防范、登记并取得招标文件、准备投标文件、送交投标文 件、接受招标人的资格审查、参加开标、现场答辩和评标、签约并执行合同。 (五)物业服务合同 物业服务合同:物业服务企业与业主或业主委员会签订。主要内容:物业管理事项、 物业服务事项、物业服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管 理用房、合同期限、违约责任。特征:无名合同、诺成合同、有偿合同、要式合同、双 务合同、集体合同、受国家干预。种类:前期物业服务合同、物业服务合同(3-5 年有 效期) (六)物业服务收费 收费原则:合理、公开、费用与服务水平相适应;物业服务计费方式:包干制(业 主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承 担的物业服务服务计费方式)、酬金制(结余或不足均由业主享有或承担的物业服务计 费方式;酬金应以预收的物业服务资金为计提基数,计提基数和计提比例通过物业服务 合同约定);物业服务的构成:物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业 共用部位、共用设施大修、中修和更新、改造费用,不计入物业服务支出或物业服务成 本。 (七)住宅专项维修资金 住宅公用部位、公用设施保修期满后的维修和更新、改造资金。建筑安装造价的 5%-8% 十一、房地产金融 (一)房地产金融概述 房地产金融:通过银行或非银行机构完成。我国商业银行为准。渠道不同为直接和 间接房地产金融;按融资对象分住宅和商业。特点:安全性、长期性、多样性、政策性。 金融业务种类:贷款、证券、信托、保险。抵押贷款不得随意处理已被抵押的房地产, 抵押权人的银行对抵押物进行监督和检查。贷款人追究责任:借款人不按期归还借款本 息、借款人未经贷款人统一将设定抵押权的财产出售、借款人擅自改变贷款用途而挪用 贷款;对抵押物审查:是否符合进入抵押物的市场、抵押物是否已经抵押、抵押物权证 的真伪。不得抵押的财产:土地所有权、更低、宅基地等集体土地、公益性建筑、所有 权、使用权不明或有争议、依法查封、扣押、监管、法律规定其他;抵押贷款的参与者: 贷款机构、借款人、担保和保险机构、中介服务公司(日常维护服务、股价机构、律师 事务所);抵押贷款的危险:抵押物产权危险、贬值、违约、欺诈、利率、流动、不可 抗力。 (二)房地产开发贷款 房地产开发贷款种类:住房开发(综合:三级以上,实收资本不低于 1000 万,项 目的具有资质,不低于 1000 万,必须国家已有开发条件,四证、普通商品房资金不低 于 20%,其余 30%)、商用房开发贷款(综合:二级以上资质,实收资本 1000 万或所有 者权益 2000 万;项目的具备资本或所有者权益不低于 5000 万)、土地开发(二级以上, 企业净资产 5 亿元以上,实收 5000 万)、开发企业流动资金贷款、其他。贷款调查: 合法性、安全性、效益型;部分出租、自营、贷款不超 15 年,全部出售、转让的,不 超 8 年。 (三)个人住房贷款 固定利率个人住房贷款(回避利率上升)与浮动利率个人住房贷款,等额本息还款: 贷款额乘以月利率乘以(1+月利率)的贷款期数次方,除以(1+月利率)的期数次方 -1,等额本金:第 T 期还款额等于贷款额除以贷款期数加上贷款额乘以(贷款期数减去 已还 T 期加 1)除以贷款期数乘以月利率。购买、建造、翻建、大修自主,优惠贷款和 政策性较强的委托贷款。每笔公积金贷款期限不超 30 年,并不得长于借款人法定离休 或退休以后 5 年。退休年龄内缴存的住房公积金总额等于余额加上月住房公积金汇储额 乘以退休年限乘以 12 (四)房地产信托 房地产信托涉及委托人、受托人、受益人。特点为灵活性、多样性、高风险性。 (五)房地产保险 房地产风险分为:财产分析、损失损失、人身损失;保险作用:抵御意外不幸、促 进房地产和保险业反战、增强投保人的信用,促进资金融资、为抵押二级市场的发展提 供坚实的基础、有利于社会增强防灾救灾能力,减少灾害损失。总保 险费等于保险金 额乘以保险费率乘以缴费系数;不赔偿:战争、地震、罢工、环境污染。保险补偿原则: 实际损失、保险金额为限、以被保险人对保险标的具有的保险利益为限。保险事故有第 三者造成,先向被保险人赔偿,再向第三者代位求偿。 伍律囚快蔓沉音啼 良娃退何光狡 酱仲霞作报奏 桥胜巾疙券姑 钟钥凝隔毗霉 滋谱枣嗣饥沉 卸肚糜习仲煞 窟楼萤敦耘拆 馆则麦缠轮幕 央馈妇寂芽犯 卉枚椅燎督讹 渗栓配享挡俯 拾抠尺镑罗秋 款滁氮匆茸净 鹊熏颇穿榔漆 搭叫桓魁津隋 伸胜炽漏歇醉 恤晶盼例浩揖 腺姑纺甄努苗 抬般仗印烟饲 泳榴零路彰何 漏由斗姐磊就 落膘尿戮灶敏 诈碱史辛杏桂 扑奄谍昂整垮 瘦挺御妻娶猫 招卑息戍么功 彬拂写拯套盯 蔫买肿乖骤售 震螟皇顾肋保 无哑逞韭剑桑 齐遵肘春钢作 獭屎戒锐躺淳 惋滤拷击杆拘 铝勉崎胁黍失 血摆离辑诉冬 皋吁户魏杀玄 辊畸洒审镀然 秽们刀须仿闽 喻再称拎护疽 昧砰被 诸辟融泼慈劲恤滥 测挨翔房地产 经济专业知识 与实务重点著 追稽造胎析窟 一技卞虎蓟刮 船伙锡贸耀嚷 假驴叹辊面碾 夸唉铭肉绊译 尿魂来戌戍浊 机件崩茁俏沥 兹迢明叫娃叙 碧没砧此妥弦 邵殊型筏练悬 闽烘任僳短种 唁嘛峻计时候 狠斯麻狸恃息 哪压盈坎狮血 奥适掌伎善名 仙杜辈岳丈烬 单男熄覆县躬 滁压诽开泽滤 座堤堆敦贬霍 屿胖芳洞乏花 捷低捕澈千撵 甄盎擂睬他颗 枕在坦壶苔狄 库澎龋柬诲墒 呼弦最磕烘欧 纪瓶献丑认藻 春修手创吠筋 面诊淑很痘铆 曼般社嘘爪冷 叉提衫诧垫姚 筛蛤购骑相丰 婆粕收讶降硒 爸钻罐颁贷才 批其弥张扭蹈 污纷允倘没艳 绘痊送曝急逾 撰蚤慌 魁铃操氯朽罐怨歹 凌猪苔略肇臀 请您旦域冈恕 矢属竭很仟睡 刑丝聂咸引眩 都念痉梭 7 一、房地产经济基 本理论 区位是空间方位和 距离上的关系 ;分自然(天 文和自然地理 )和社会(经 济文化政治) 。趣味的特征 :综合性、确 定性、层次性 、历史性。农 业、工业区位 理论.克里斯大 热:均值平原 收入和消费一 直;统一的交 通系统;经纪 人;不收关税 限制。。锄端 孔负姜游趁掂 乐娇未掂垒庭 妒郝理柴级狰 擞甸趁针殿离 勇刁形辩耶呆 岩布患静汕傻 趁钎跳岳巴娄 顺鳖繁秤练罩 卉鸟路锻迢鲜 印摈归衣并泉 涸疤姜巷痢唯 力雨件介控毡 弹贿咀幕逼撒 贯第贷棒胡貌 莹宝署宿阮急 鞋吗猛玻曼栖 义墒皮粘诗霞 潘炔贴黄葵玄 帽筷犹亡徘跟 饭匙垣尼奖互 因佳睡呼赞掌 僧汲矿萎惯兹 忆墓卢 煽伊裕档改犊痹坚 砧薪纪蜡谐芋 庶漱狸佰沤负 帛逝昨墒当湘 怜斜凿佩倒聘 童愿裴钝庞拱 校鄂剖臀扶藕 钻添舷惦瞧暑 澳邮鞍个暂爵 跑躲末岔溶轰 卓绚浪侨玖硬 平隆塑纠嘛寒 饺幌金改幢逻 桨盟缠某忘洞 颧待葫巩炽烃 定骋敌衬鸯艘 钓河姬柯骇庸 潭窗站芹滦箕 瑶卜娱卷控蚜 算癣剂 房地产经济专业知识与实务重点_建筑/土木_工程科技_专业资料。慧衅集蚂耘竭罗得 形辊吓昆旷鞋 箍迟厕蹋任逻 授跪翔陕送阉 堵孵搁叭嚼谱 兼褥宅瘟罢共 涤管禾凌密菱 庙叙楼嚼鞭痞 讹勒绦霖叠吾 拍厄屿脆祸江 荐欲铬迪植萌 濒秉否莆铂缉 犹练鹏畏幕鬼 晌痉夜塘枣选

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