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房地产拓荒全流程图(内部版)pdf

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房地产拓荒全流程图(内部版)pdf

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  1.本站不保证该用户上传的文档完整性,不预览、不比对内容而直接下载产生的反悔问题本站不予受理。 主要工作内容 工作部门 节点 主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容 主办部门 协办部门 现状图 落实地块具体位置及周边情况 发展中心 规划设计条件 落实规划条件,了解限制性条件 发展中心 对地块现状、地质条件、是否有地 现场踏勘 下埋藏物等影响开发的因素详细了 发展中心 土地信息收集 解。 了解地块周遍的商业、教育、交通 了解周边配套情况 发展中心 等情况 了解地块所属区域的规划,对以后 了解该区域未来规划情况 发展中心 项 目开发的影响和支撑。 同土地所有方进行接触,了解土地 了解地块的上市方式和土地 出让方式和土地款,以及能否调整 发展中心 款 。 土地初判 了解当地的建安成本、政府 成本测算 发展中心 收费项 目和具体情况 了解当地的房地产市场状况 产品形式、开发周期的安排 发展中心 现状图 (四至电子文件) 发展中心 销售:参与市场调查,进行地块周边及辐射 范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分 市场深度调研 发展中心 销售部 研发部 析等 研发部:负责协助进行区域市场调研 销售 研发部:根据以往及周边项 目成交客户 项 目最终定位 分析和产品分析等,对项 目定位、客户定位 发展中心 销售部 研发部 、产品定位提出策略性建议 土地深判 可行性研究报告 成本测算:针对多个方案进行初步 发展中心、 研发:协助进行方案设计和成本测算 研发部 成本测算、利润率分析及比选 运营部 工程部、开发部、销售:根据土地的开工条 开发周期及付款计划 发展中心 工程部 开发部 销售 件、市场情况,共同制定开发节奏。 发展中心、 项 目方案确定 研发部 现金流测算 发展中心 区域宏微观市场研究 发展中心 项 目招商报告 (前期阶段) 发展中心、 项 目招商版盈利能力分析 运营部 项 目商业策划书 财务中心:制定项 目财务数据 发展中心 财务中心 明确合作伙伴、寻找合作方 合作伙伴确定 发展中心 财务中心、集团资管部 式 (招商阶段) 合作方案确定 财务中心、集团资管部:制定合作方式、投 发展中心 财务中心、集团资管部 寻找合作资金 资回报 合作细节确定 发展中心 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部:制定合作方式、投 财务中心、集团资管部、 引资 (商业计划书) 签署战略合作协议 资回报 发展中心 综合管理部 土 综合管理部:协议盖章,存档 地 获 第 1 页,共 24 页 取 寻找合作资金 主要工作内容 工作部门 节点 主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容 主办部门 协办部门 土 财务中心、集团资管部:协助办理股权、增 地 财务中心、集团资管部、 合作实施 (实施阶段) 合作公司成立及相关手续办理 资等相关财务问题。 发展中心 综合管理部 获 综合管理部:工商局办理公司注册 取 投方案标 项 目方案确定 发展中心 阶 投经济标 确定土地上限 发展中心 段 投标、摘牌 竞争对手分析、确定土地上限、价 拍卖 发展中心 格敏感性分析、制定拍卖战术 竞争对手分析、确定土地上限、价 挂牌 发展中心 格敏感性分析、制定出价战术 确定用地图、桩点坐标、用 法务:合同条款的草拟和完善 获取土地 签订土地出让合同 交纳政府净收益,契税,交易费 发展中心 法务财务部 地条件 财务:提供资金 土地出让合同 发展部:提供土地出让合同 开发部 发展部 用地规划许可证 出让金、交易费交费证明 财务:提供资金缴纳出让金、交易费 开发部 财务 办理房地产开发资质预审表 开发部 委托工程咨询资格机构编制申请报 企业投资项 目备案 研发:协助提供相关项 目资料 开发部 研发 告 向项 目备案机关提交申请报告 开发部 建设用地规划许可证 开发部 原地上物土地证登报声明 发展部 (原有土地证作废) 土地补偿费 (原户主需交纳 确权 发展部 的土地使用费) 发展中心:提供土地出让合同、付款凭证及 土地出让合同 开发部 发展中心 相关图纸 核定用地图、核定用地相关 开发部 图、规划地界坐标图 交费证明 缴纳土地费用 发展部 1 500 3 : 现状地形图 份 (反 开发部 楼座) 详规 研发:委托设计详规 开发部 研发 土地出让合同 发展部 交费证明 缴纳土地费用 发展部 建设用地规划许可证 开发部 地籍图4份 (薄膜图) 开发部 办理土地证 土地登记申请书 开发部 第 2 页,共 24 页 主要工作内容 工作部门 节点 主要阶段 办理土地证 主办部门工作内容 协办部门工作内容 主办部门 协办部门 土地确权来源证明文件 开发部 申请人主体资格证明、法人 综管:提供相关证明资料 开发部 综管 代表证明或个人身份证明 销售:参与协助研发对区域内及周边进行市 1、项 目所在地房地产市场总体供求现状 场分析、客户需求分析、产品分析、已成交 研发部 销售部 2、项 目周边竞争性楼盘调查 客户分析、竞争楼盘分析等 3、项 目所在商圈或临近商 商圈主要商业业态分布状况、经营 商业招商部:针对重点商家进行专向访谈同 商业策划部 商业招商部 圈现状调研 (商业部分) 状况、经营特点、预期发展方向 时组织相关专业人士进行专业论证 市场组 区域市场调研 竞争项 目开发规模、定位种类、操 商业招商部:运用顺驰商会操作平台,重点 4、同期操作商业地产项 目 作方式、开发周期 商业策划部 访谈了解重点商家对竞争项 目的相关看法、 商业招商部 调查 (商业部分) 提取数据库相关数据进行重点分析 市场组 同时了解投资客户对竞争项 目的投资意向 、竞争项 目实地调研了解相关信息 通过行业发展状况分析,消费需求 公建部分拟选业态种类确定 分析确定可开发公建部分业态种类 商业招商部 商业销售部:配合完成公建部分 商业招商部商 商业策划部 、所选业态数量确定 。结合市场相关类型物业供求状况 业态选择与数量确定 业销售部 确定所选业态开发数量 研发:依据控规指标提供产品类型建议,协 销售体系 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 助项 目定位工作 研发部 商业招商部 商业策划 商业招商:配合完成公建类定位 运营:逐步细化成本测算及利润率分析 经济测算 研发部 运营部 财务部 财务:现金流测算 项 目定位 销售:根据宗地状况、市场条件和公司的回 款要求,协同研发部初步制定土地开发计划 和销售计划。 开发计划 研发 销售 工程 商业 商业:结合市场现状配合研发完成项 目公建 部分开发不同业态产品开发顺序建议 工程:根据工程情况排定工期 项 目发展报告 运营:提供初步的项 目开发排期和总体经济 项 目考核指标初定 销管 运营 指标要求及各阶段经济指标要求 工程:根据工期制定工程款支付计划 资金流 财务 工程、开发 开发:配套费及土地款支付计划 销售:根据区域市场内客户需求状况和在销 楼盘热销产品分析,对户型设计、户型配比 明确产品设计思路 研发 销售 、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标 设计前期 准等规划设计提出改善性意见 明确设计院选择标准 研发 制定设计组织计划 研发 第 3 页,共 24 页 主要工作内容 工作部门 节点 主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容 主办部门 协办部门 法务:合同文义审核 方案与设计院选择与合同签订 研发 运营部、法务部 运营:成本审核 运营:依据建筑规划、景观规划及交工标准 初步确定建安、环境等成本指标。 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准,及规划 商业:结合行业特点提供有关需求建议,配 研发 工程 运营 商业 指标、环境指标的初订 合研发完成相关设计 工程:参与制定交工标准,对主要部位做法 、结构方案、设备方案等提出建设性意见 销售 、商业:结合项 目地块的基本素质、成 本测算情况和预期销售情况,对项 目规划设 对于初步测算的成本指标逐步细化 规划方案结合成本测算的研 计提供合理性意见 、结合市场调整售价,确保预期利 研发 运营 开发 销售 工程 商业 讨及确定 工程:从施工角度,对主要部位做法提出建 润率。 设性意见 开发:提供各项配套费用标准 彩色总平面图 (含经济指标)送规划预审 研发部:负责提供图纸 开发部 研发部 方案设计组织 修建性详规成果 开发:提供参考意见 研发 开发 详细性规划方案 (配套场站点)报建及确定 (公示会市政府) 研发部:负责提供图纸 开发部 研发部 规 销售、商业:根据产品成本情况和结盘、在 售项 目销售经验总结,对建筑平、立面的工 建筑平、立面功能效果及成 各部门共同商讨成本指标,逐步深 划 程效果提供合理化建议 研发 运营 销售 商业工程 本测算的研讨及确定 化。 设 工程:从施工角度,对主要部位做法提出建 设性意见 计 彩色立面效果图送规划预审及审批 (上报市政府) 研发部:负责提供图纸 开发部 研发 阶 段 建筑方案报建图 研发:提供报建图纸 开发 研发 销售、商业:结合项 目定位、客户需求情况 和以往销售经验总结,提供景观需求、景观 规划等建设性意见 景观概念方案设计及确定 研发 销售 工程 运营 商业 工程:从施工角度,对主要部位做法提出建 设性意见 运营:成本核算及成本指标控制 销管:和企划对销售费用指标,进行讨论确 定 商业:结合不同业态经营客户需求,提供有 销管 工程 研发 开发 财 项 目成本指标确定 运营 关配套设备设施种类、数量建议 务 商业 工程 研发 开发 财务:项 目前期、工程、配套 、费用等指标落实 指标确认阶段 销管:结合公司战略要求和项 目自身状况, 项 目考核指标确定 协调其他各部门制定项 目的考核指标体系 运营 销管 工程 工程:制定工期 第 4 页,共 24 页 指标确认阶段 主要工作内容 工作部门 节点 主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容 主办部门 协办部门 销管:根据集团及公司发展战略的要求和公 司库存、新增、新开资源的数量制定公司年 年度考核指标调整 运营 销管 工程 度考核指标体系 工程:制定工期 运营:配合研发进行设计招投标 施工图设计院的选择与合同签定 工程管理:对结构方案、设备选型进行评估 研发 运营 工程管理部 法务 法务:合同的审核 制定建筑、综合管网、景观 销售、商业 :结合项 目定位和客户需求及经 施工图设计任务书 (交工标 按产品型式不同提供建筑设计限额 验判断,参与建筑、景观规划和交工标准的 研发 运营 销售 工程 商业 准确定、建筑、景观限额指 指标,提供景观限额设计指标 讨论制定 标确定) 工程:提供工程技术专业建议 运营:针对不同结构方案进行经济测算,方 结构方案及设备选型研讨及确定 案优选 研发 工程 运营 工程:参与结构方案及设备选型研讨 组织现场勘察,并提供地质勘察报 地质勘察报告 研发:负责提供规划总平面图 工程 研发 告 总平面图 研发 放线图 研发 桩位图 研发 施工图报建图 研发 消防、人防报建图 研发 施工图设计组织 施工图审查全图及计算书 研发 编制典型楼座建安预算 运营 施工图成果 运营:参与施工图会审,审核对成本影响较 大的项 目,提出优化意见 施工图会审 研发 工程 运营 工程:对施工图的完整性、设计选材、选型 的合理性、经济性及施工的可行性进行审核 施工图全图 研发 销售:根据项 目预期销售均价和利润率要 求,根据不同施工方案的成本情况,讨论并 编制典型楼座建安预算,建安成本 加以优化 综合测算、分析、反馈并进行图纸 运营部 研发 工程 销售 研发:负责图纸优化变更 优化 工程:对设计选材、选型的合理性、为什么新小区都要物业不要不成吗!经济性 及施工的可行性进行审核 综合管网方案设计 开发部:提供各专业局设计条件 研发 开发 景观扩初及施工图设计 运营:成本核算及费用控制 研发 运营 销售 :结合宗地状况、项 目定位和成本测算 情况,参与景观施工的讨论制定 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 运营部 研发 工程 销售 研发:负责图纸优化变更 工程:对选材、工艺做法提出专业性意见 第 5 页,共 24 页 主要工作内容 工作部门 节点 主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容 主办部门 协办部门 设计方案 (含总平面方案)申报表 研发:配合提供设计院盖章确认 开发部 研发 发展中心:提供土地出让合同、付款凭证及 土地出让合同 开发部 发展中心 相关图纸 规划方案及市政方案送审 修建性详细规划2份,电子文件1份 (注:规划方案审定前,提交10本 研发:提供所需图纸 开发部 研发 规划设计方案,电子文件1份) 申报单位 (人)委托代理的,需提 开发部 交授权委托书 建筑设计方案申报表 研发:配合提供设计院盖章确认 开发部 研发 1/500现势地形图1份 开发部 建设工程规划许可 发展中心:提供土地出让合同、付款凭证及 证 土地出让合同 相关图纸 开发部 发展中心 建筑方案送审 投资计划 开发部 建筑设计方案2份 (含建筑效果、 总平面、各层平面、立面、剖面图 开发部 等)、重要项 目需提交模型 申报单位 (人)委托代理的,需提 开发部 交授权委托书 投资计划 开发部 大配套 财务:提供资金保障 开发部 财务 小配套 财务:提供资金保障 开发部 财务 取得许可证 消防证明 研发:负责提供消防报建图 开发部 研发 人防证明 研发:负责提供人防报建图 开发部 研发 地名证明 开发部 建设工程规划许可证 开发部 规划局批复的项 目总平图及电子文件 开发部 研发:出图及图纸问题解决 首层平面图 开发部 研发 工程 工程:现场配合 现场工程放线 按照施工总平图进行楼座点放置,出放线报告 工程:配合勘测、清除现场障碍 开发部 工程 施工单位配合做记录、现场保护 组织施工单位做好记录及现场保护 开发部 工程 研发:现场发现问题,及时解决 移交施工单位 开发部 研发 工程 工程:组织施工单位交接 建设用地规划许可证 开发部 建设工程规划许可证 开发部 第 6 页,共 24 页 主要工作内容 工作部门 节点 主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容 主办部门 协办部门 天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书 开发部 工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同 开发部 建设资金证明 (银行存款证明) (注:资金情况满足施工中标 财务 价的1/3以上) 施工许可证 建设项 目年度投资计划 (当年计划) 开发部 施工图审查 研发:负责提供施工图及计算书 开发部 研发 质量监督登记表 工程:配合办理 开发部 工程 工程:组织施工单位做好现场围墙及现场相 安全措施 开发部 工程 关安全措施。 安全施工措施登记表 工程:配合现场安全 开发部 工程 营业执照 开发部 资质证书 开发部 《国有土地使用证》或 《建设用地规划许可证》 开发部 年度投资计划 开发部 《建设工程规划许可证》 研发:负责提供所需的全部图纸 开发部 《建设工程施工许可证》 开发部 公用基础设施配套证明 开发部 销售许可证 物业:签订物业合同 获取前期物业备案证明 开发部 物业 研发:负责提供所需的全部图纸 基础工程形象部位达到正负零及图象文件 工程:到达基础部位,提供基础验收证明 开发部 工程 开发部:提供地名批复及附图、图审证等证 获取 《面积计算成果表》 件 销管

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