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万科房地产开荒全流程图

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万科房地产开荒全流程图

万科房地产开荒全流程图

  主要工作内容 节点 主要阶段 主办部门工作内容 现状图 规划设计条件 现场踏勘 了解周边配套情况 了解该区域未来规划情况 落实地块具体位置及周边情况 落实规划条件,了解限制性条件 对地块现状、地质条件、是否有地 下埋藏物等影响开发的因素详细了 解。 了解地块周遍的商业、教育、交通 等情况 了解地块所属区域的规划,对以后 项目开发的影响和支撑。 协办部门工作内容 主办部门 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 工作部门 协办部门 土地信息收集 同土地所有方进行接触,了解土地 了解地块的上市方式和土地 出让方式和土地款,以及能否调整 款 。 土地初判 了解当地的建安成本、政府 成本测算 收费项目和具体情况 了解当地的房地产市场状况 产品形式、开发周期的安排 现状图(四至电子文件) 销售:参与市场调查,进行地块周边及辐射 范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分 析等 研发部:负责协助进行区域市场调研 销售 研发部:根据以往及周边项目成交客户 分析和产品分析等,对项目定位、客户定位 、产品定位提出策略性建议 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 市场深度调研 发展中心 销售部 研发部 项目最终定位 土地深判 可行性研究报告 发展中心 销售部 研发部 成本测算:针对多个方案进行初步 研发:协助进行方案设计和成本测算 成本测算、利润率分析及比选 开发周期及付款计划 项目方案确定 现金流测算 区域宏微观市场研究 项目招商报告(前期阶段) 项目招商版盈利能力分析 项目商业策划书 明确合作伙伴、寻找合作方 合作伙伴确定 式(招商阶段) 合作方案确定 合作细节确定 引资(商业计划书) 签署战略合作协议 财务中心、集团资管部:制定合作方式、投 资回报 综合管理部:协议盖章,存档 财务中心:制定项目财务数据 财务中心、集团资管部:制定合作方式、投 资回报 工程部、开发部、销售:根据土地的开工条 件、市场情况,共同制定开发节奏。 发展中心、 运营部 发展中心 发展中心、 研发部 发展中心 发展中心 发展中心、 运营部 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 工程部 研发部 开发部 销售 财务中心 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部、 综合管理部 寻找合作资金 土 地 获 第 1 页,共 25 页 寻找合作资金 主要工作内容 节点 主要阶段 主办部门工作内容 土 地 获 取 阶 段 投标、摘牌 协办部门工作内容 财务中心、集团资管部:协助办理股权、增 资等相关财务问题。 综合管理部:工商局办理公司注册 主办部门 协办部门 财务中心、集团资管部、 综合管理部 工作部门 合作实施(实施阶段) 投方案标 投经济标 拍卖 挂牌 合作公司成立及相关手续办理 项目方案确定 确定土地上限 竞争对手分析、确定土地上限、价 格敏感性分析、制定拍卖战术 竞争对手分析、确定土地上限、价 格敏感性分析、制定出价战术 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 获取土地 签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用 交纳政府净收益,契税,交易费 地条件 土地出让合同 法务:合同条款的草拟和完善 财务:提供资金 发展部:提供土地出让合同 财务:提供资金缴纳出让金、交易费 发展中心 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 发展部 发展部 法务财务部 发展部 财务 用地规划许可证 出让金、交易费交费证明 办理房地产开发资质预审表 企业投资项目备案 委托工程咨询资格机构编制申请报 研发:协助提供相关项目资料 告 向项目备案机关提交申请报告 建设用地规划许可证 原地上物土地证登报声明 (原有土地证作废) 确权 土地补偿费(原户主需交纳 的土地使用费) 土地出让合同 核定用地图、核定用地相关 图、规划地界坐标图 交费证明 1:500现状地形图3份(反 楼座) 详规 土地出让合同 交费证明 建设用地规划许可证 地籍图4份(薄膜图) 第 2 页,共 25 页 缴纳土地费用 研发:委托设计详规 缴纳土地费用 发展中心:提供土地出让合同、付款凭证及 相关图纸 研发 开发部 开发部 发展部 开发部 开发部 发展部 发展部 开发部 开发部 发展中心 研发 办理土地证 主要工作内容 节点 主要阶段 办理土地证 主办部门工作内容 土地登记申请书 土地确权来源证明文件 申请人主体资格证明、法人 代表证明或个人身份证明 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 协办部门工作内容 主办部门 开发部 开发部 工作部门 协办部门 综管:提供相关证明资料 销售:参与协助研发对区域内及周边进行市 场分析、客户需求分析、产品分析、房地产发售束缚软件。已成交 客户分析、竞争楼盘分析等 开发部 综管 研发部 销售部 区域市场调研 3、项目所在商圈或临近商 圈现状调研(商业部分) 商圈主要商业业态分布状况、经营 商业招商部:针对重点商家进行专向访谈同 状况、经营特点、预期发展方向 时组织相关专业人士进行专业论证 商业策划部 市场组 商业招商部 4、同期操作商业地产项目 调查(商业部分) 竞争项目开发规模、定位种类、操 商业招商部:运用顺驰商会操作平台,重点 作方式、开发周期 访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、 提取数据库相关数据进行重点分析 同时了解投资客户对竞争项目的投资意向 、竞争项目实地调研了解相关信息 商业策划部 市场组 商业招商部 通过行业发展状况分析,消费需求 公建部分拟选业态种类确定 分析确定可开发公建部分业态种类 商业招商部 商业销售部:配合完成公建部分 商业招商部商 商业策划部 、所选业态数量确定 。结合市场相关类型物业供求状况 业态选择与数量确定 业销售部 确定所选业态开发数量 研发:依据控规指标提供产品类型建议,协 助项目定位工作 商业招商:配合完成公建类定位 运营:逐步 万科房地产开发全流程图_销售/营销_经管营销_专业资料。万科房地产开发全流程图

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