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浅讲房地产开辟全经过项目办理

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浅讲房地产开辟全经过项目办理

  

浅讲房地产开辟全经过项目办理

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  浅谈房地产开发全过程项目管理 【摘要】房地产的开发,带动经济大规模发展,如何 保障开发管理的严谨性,成为房产行业重点关注的问题,因 此,本文通过对房地产开发的全过程进行研究,分析项目管 理的实施和作用。 【关键词】房地产;开发;全过程;项目管理 项目管理为房地产提供发展机制,保障房地产的开发力 度,优化开发行为,增加开发效益。房产行业是我国一大经 济产业,直接影响很多行业的经济发展,社会各界对房地产 开发非常关注,对其提出较高要求。通过项目管理,渗入到 开发全过程内,尽最大可能降低过程中受到的市场风险干 扰,为房产行业的发展,提供稳定环境,提高房产行业的竞 争价值和力度。 一、房地产开发全过程项目管理的基本 项目管理对房地产开发的全过程,具有特殊意义,既可 以为房产行业提供相关的发展规划,还可以保障开发的战略 价值,成为开发管理的核心内容。项目管理可以保障开发的 优化状态,符合房地产的发展实际,促使房地产企业占据开 发市场的主动地位。项目管理在实际开发中,表现为流程特 性,遵循管理基本,实现高效开发,房地产开发的全过程包 含四项:首先为前期部分,利用项目管理,完善实际准备, 提高前期决策能力,规划基础开发环节,分析各个开发项目 的价值;第二为设计部分,根据房地产的开发环境,实行重 点勘查,发挥设计能力,加强开发建设,深入了解客户的需 求,保障设计信息的综合采集,促使各项设计在符合国家与 地区间相关政策法规的前提下最大化的满足房产市场的需 要;第三为施工部分,此阶段是项目管理的重心,细致处理 施工中的所有项目,包括编标、招标、建设管理等,系统的 对施工信息进行分类和划分,根据项目合同,对施工的整体 过程进行高效的管理,保障房地产开发的效益;第四是竣工 交接,此阶段项目管理的内容主要是竣工验收、工程项目、 数据、文书移交、房地产后期保养。相对比较简单,但是管 理内容零碎,涉及细小的内容较多。 二、房地产开发全过程项目管理的四要素 项目管理在房地产开发的全过程中,表现出严谨的整体 性,基本由四项管理要素组成,完成对开发全过程的管理, 既可以约束开发成本,也可以提高房地产的经济效益,稳定 开发。根据房地产开发的实际过程,引入项目管理四要素, 保障开发高效,分析如下: 1、开发全过程的质量管理 质量是房地产开发的主要管理内容,关系到各个房地产 公司的社会形象,同时也是房地产竞争的实质,对全过程的 质量管理提出几点注意事项,如:(1)严格审核设计图纸,核 实数据,防止出现错误,根据房地产的建设规模,检查设计 图是否符合开发理念和质量要求;(2)确保施工人员团队,提 高施工人员的从业标准,分析施工单位的背景,保障施工企 业的素质和能力,避免质量管理受人为因素的影响;(3)控制 开发过程中各项数据、参数、工艺的应用,重点加强对开发 全过程基本措施的管理;(4)管理材料质量,材料是房地产开 发的根本,针对全过程的材料,不论是成品还是配件,都需 严格把关;(5)管理机械设备的质量,特别是对大型机械的安 全管理,避免出现质量问题;(6)做好现场质量管理的工作, 利用监督途径,对全过程的开发环节,进行实时跟踪、管控。 深化项目管理的质量控制,提高开发效率,保障全过程的开 发意义。 2、开发全过程的成本管理 房地产开发全过程的成本管理,集中在施工阶段,主要 体现在三方面,即:材料采购、合同商讨和索赔[2]。房地产 开发全过程的成本因素,较容易受变更影响,部分客户在施 工时,容易提出工期、合同、设计等变更要求,促使成本发 生变化,与起初造价不相符,需要相关人员进行二次造价, 与客户商讨成本的承担问题。签证属于成本管理的重点内 容,科学处理签证,遵循合同规定,避免随意变更。 房地产成本的规模比较大,每一项资金流通,都涉及到 成本管理,开发全过程的成本管理根据性质可以分为两部 分,即:计划与策划阶段;发包与施工阶段,重点对其实行 成本管理,提高成本规划的准确度,保障投资效益,尽量避 免成本变动。 3、开发全过程的协调管理 协调管理属于泛指项目,其在项目管理中,并没有实质 的控制对象,而是对全过程,实行合理的协调,不论是对房 地产开发的哪项环节,都要实行科学的控制措施,提高可控 性,保持项目管理的控制界限,体现协调的效益性。针对不 同的开发阶段, 实行不同的效益协调, 根据项目管理的实际, 体现边际效益的优势,最终协调管理会逐渐实现成本价值。 协调因素属于项目管理的必要部分,渗透整个开发过程,确 保开发周期稳定。 4、开发全过程的进度管理 首先根据开发项目实行始端进度准备,例如:确定施工 工期、跟进施工总进度、规划项目计划等,合理编制各项内 容,详细研究开发进度,确保进度计划的到位、合理,同时 细化现场施工条件,做好进度分析的工作;其次对设计阶段 实行进度管理,控制设计阶段的进度,遵循设计原则,依照 工程计划进行,严格杜绝工期混乱或进度过度的现象,针对 不符合常规的现象,实行控制干预,根据进度实际,编制出 图,依照相关项目规定实行;最后是施工环节的进度控制, 施工阶段的进度受多方因素影响,如:人力、工艺、器械设 备、环境等,而且其中参建单位比较多,较容易对施工造成 管理影响,在对进度进行管理时,最先需要充分考虑影响因 素,有效降低外界因素的干扰,对于将会及可能出现的影响 进度的因素,提前做出准备和预防,一旦出现进度影响,及 时加强对房地产施工的进度管理,约束进度行为,排除影响 因素。 三、房地产开发全过程项目管理的实施 项目管理是实现主观到客观的转化,利用主观评价,分 析房地产开发的全过程,将其转型为客观控制,保障开发状 态的市场定位,项目管理的实施,需要遵循以下两方面的实 施思路: 1、需求驱动 以客户、市场的实际需求,作为项目管理的驱动因素, 判断并识别项目管理的目标,围绕实际目标展开房地产开 发。例如:以开发全过程为项目管理的对象,提出建设性目 标,提出控制途径和实施方法,综合考虑目标在项目管理中 的作用,提高开发的运作能力。 2、虚拟管理 虚拟管理是项目管理的一种方法,利用计划的方式,对 开发全过程实行预先管理,发现管理中不合实际的关键点, 重点改进,主要是对开发全过程中的地域、模块实现虚拟, 确保项目管理的配置优化。除此以外,增加管理技术,推进 房产开发全过程的项目管理,呈现技术特性。 结束语: 房地产开发由于涉及多层次、全方位的管理内容,导致 其在项目管理的过程中,表现出复杂、繁琐的特性,必须针 对开发的全过程,实行项目的细致划分,全面分析开发的各 项环节,才可提高开发效益,避免开发过程潜在的安全、质 量、进度及资金风险。房地产开发面临巨大的市场商机,同 时也担负极大的市场压力,综合市场因素,发挥项目管理的 价值,是提高开发效益的必要条件。 参考文献 [1] 刘院桂.大型体育工程项目管理策划研究[D].华南理 工大学,2012(45):25-27. [2] 徐枫.大学科技园房地产建设运营管理研究[D].电子 科技大学,2011(34):67-69. [3]王冠军.房地产建设施工项目管理策划及实施研究[D]. 华北电力大学(北京),2012(78):38-40. 作者简介:李新冬(1983-) ,男,江苏无锡人,学历: 本科,工作单位(评职称) :无锡人防建设开发有限公司, 研究方向:工程管理。

本站文章于2019-10-06 15:38,互联网采集,如有侵权请发邮件联系我们,我们在第一时间删除。 转载请注明:浅讲房地产开辟全经过项目办理
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