主页 > 房产开发 >

房地产开采项目拘束

浏览1574 好评 0 点赞105

  

房地产开采项目拘束

房地产开采项目拘束

房地产开采项目拘束

  第一节:房地产开发项目管理概述 ? 1.房地产开发项目及特点 ? 房地产开发项目:又称为建 设工程项目,具体是指在一 个总体设计或总预算范围内 ,由一个或几个互有内在联 系的单项工程所组成,建成 后在经济上可以独立经营核 算,在行政上又可以统一管 理的单位工程。 1.房地产开发项目及特点 ? 工程项目可分为单位工程、单项工程、分部工程等。 ? 单项工程:在一个工程项目中,具有独立的设计文件 ,竣工后具有独立生产能力或经济效益的一组配套齐 全的工程项目。 ? 单位工程:具备独立施工条件并能形成独立使用功能 的建筑物及构筑物。 ? 分部工程:单项工程的组成部分,按专业性质、建筑 部位确定。 房地产开发项目特点: ? 知识密集型; ? 组织层次性; ? 系统性; ? 投资额巨大,建设周期长; ? 整体性强。 2.房地产开发项目管理的概念 ? 房地产开发项目管理:房地产开发企业对整个工程项 目的开发建设进行的全面管理,是项目开发建设过程 中的一项重要管理内容,它集中体现了项目建设过程 中的各项实务操作。 ? 包括项目的成本管理、工程管理、质量管理、进度管 理、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以 及市政配套协调管理等内容。其中成本管理、质量管 理、进度管理是三大管理核心。 2.房地产开发项目管理的概念 ? 三大管理目标之间的相互关系: ? (1)三大管理目标之间的对立关系: ? 如果对工程质量要求较高,就需要投入大量资金; ? 如果要抢时间、争进度,急武汉优居房地产经纪有。势必会增加投资或者使工程质量下降 ; ? 如果要减少投资、节约费用,势必会考虑降低项目的功能要求 和质量标准。 2.房地产开发项目管理的概念 ? 三大管理目标之间的相互关系: ? (1)三大管理目标之间的统一关系: ? 适当增加投资数量,即可加快项目建设进度,缩短工期,使项 目尽早动工,投资尽早回收,项目全寿命周期经济效益得到提 高; ? 适当提高项目功能要求和质量标准,能够节约项目动用后的延 续费、周转费和维修费,从而获得更好的经济效益; ? 如果项目进度计划制订得既科学又合理,使工程进展具有连续 性和均衡性,不但可以缩短建设工期,而且有可能获得更好的 工程质量和较低的工程费用。 3.房地产开发项目管理的层次体系 ? 业主方的项目管理 ? 工程总承包方的项目管理 ? 监理方的项目管理 ? 设计方的项目管理 ? 施工方的项目管理 ? 供货方的项目管理 ? 社会环境方的项目管理 业主方的管理 总承包方的管理 监理方的管理 设计方的管理 反 馈 施工方的管理 供货方的管理 房地产开发项目 服务 使用 社会环境方的管理 4.房地产开发项目管理的任务 ? 施工企业的施工管理:对合同规定的标的内容进行工 程建筑生产的管理,包括作业计划管理、劳动管理、 安全管理、现场管理、质量管理、进度管理等,其目 的是按时保质地完成承包的施工任务,获得承包利润 。 ? 房地产开发商对开发项目的管理:对已发包建设工程 整个施工过程的管理,包括对工程质量、工程进度的 控制管理,工程施工队伍的组织管理,对施工过程中 可能出现的各种问题的处理等,目的是确保工程项目 按合同计划完成,保证项目开发的经济效益。 第二节:房地产开发项目质量管理 ? 1.工程项目质量管理的特点 ? 影响因素多 ? 质量波动大 ? 质量变异大 ? 质量隐蔽性 ? 终检局限大 2.质量管理的主要内容 ? 施工前的准备阶段 ? 对施工队伍及人员质量的控制;对工程所需原材料的质量控制 ;对施工方案、方法和工艺的控制;对施工用机械、设备的质 量控制;对施工环境与条件方面的质量控制;对测量基准点和 参考标高的确认及工程测量放线的质量控制。 ? 施工过程中的质量管理 ? 对施工承包单位的质量控制自检系统进行监督;在施工过程中 进行质量跟踪监控;会同建设监理单位审查设计或承包方提出 的工程变更或图纸修改;对重要的承重结构进行检测验收;参 加给排水、电器安装的试通水、试运转等工作;参加工程质量 的评定和竣工验收工作;认真做好施工日记;对沉降有观测要 求的定期观察;监督和协调施工企业做好文明施工、安全施工 承 包 单 位 开 工 准 备 承 包 商 提 交 开 工 报 审 表 项 目 监 理 机 构 审 查 开 工 条 件 批 准 ? 是 分 项 分 部 工 程 施 工 承 包 单 位 自 检 ( 上 面 所 列 ) 承 包 单 位 提 交 报 验 申 请 表 项 目 监 理 机 构 检 查 质 量 合 格 ? 是 否 返工 返工 否 进行下道工序 整改 否 项 目 监 理 机 构 签 署 报 验 申 请 表 是 合 格 ? 项 目 监 理 机 构 检 查 验 收 承 包 单 位 提 交 报 验 申 请 表 承 包 分单 部位 分完 项成 工单 程位 工 程 或 项 目 监 理 机 构 签 署 报 验 申 请 表 3.项目工程质量管理的主要途径和方法 ? 3.1房地产开发项目在施工阶段进行质量控制三种途径 ? 审核有关技术文件、报告或报表 ? 现场质量监督 ? 现场质量检验 3.2房地产开发项目工程质量控制常用方法 ? 排列图法: ? 若干个直方图分别表示质量影响因素的项目,直方图的高度则 表示影响因素的大小程度,按大小顺序从左向右排列,曲线表 示各影响因素大小的累计百分数。P256 图9-3。 ? 因果分析图法 ? 树枝图、鱼刺图、石川图,把问题标在“鱼头”,再划出质量 过程阶段主干线。 ? 直方图法 ? SPC图法 4.施工阶段质量监督控制手段 ? 旁站监督 ? 测量 ? 试验 ? 指令文件 ? 规定质量监控工作程序 ? 利用支付控制手段 5.房地产开发项目的竣工验收 ? 5.1竣工验收的范围及依据 ? 范围:凡房地产开发项目必须按批准的设计文件和合 同规定的内容建成,还应验收土地使用情况,以及单 项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施项目等。 ? 依据:批准的设计任务书、初步设计方案、技术设计 文件、施工图、设备技术说明书、有关开发建设的文 件、现行的施工技术验收规范、施工承包合同等。 5.2竣工验收的要求 ? 所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设 计要求全部建成,并满足使用要求。 ? 住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程 全部验收合格,并保证验收资料齐全。 ? 各类建筑物的平面位置、立面造型、装饰色调等符合 批准的规划设计要求。 ? 施工机具、临时工程、建筑余土、剩余构件全部拆除 运走,达到场清地平,有绿化要求的项目,要按绿化 设计要求,做到树活草清。 5.3竣工验收程序及内容 ? 验收程序:验收准备、初步验收、正式验收。 ? 竣工验收报告书及附件:竣工验收报告书、附件。 ? 竣工验收鉴定证书。 5.4竣工验收的组织 ? 一般由地市级主管部门——工程质量监督站组织验收 。 ? 验收委员会或验收小组通常由开发商、施工单位、设 计单位、物业管理公司及购房客户参加,还有计划、 建设、银行、环保、消防等有关部门人员。 第三节:房地产开发项目进度管理 ? 1.项目进度管理的概念 ? 房地产开发项目进度管理:对开发项目各建设阶段的 工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划 ,并将该计划付诸实施,且在实施过程中经常检查实 际进度是否按计划要求进行,对出现的偏差分析原因 ,采取补救措施或调整、修改原计划,直至项目竣工 、交付使用。 ? 房地产开发项目进度管理有三个阶段:项目可行性研 究及立项阶段、项目建设阶段、项目交付使用后的适 用阶段,其核心内容是项目建设阶段的进度管理。 2.影响项目进度的因素分析 ? 人的因素、技术因素、材料设备与构配件因素、施工 机械设备因素、资金因素、水文地质气象与自然灾害 等自然环境因素、政治经济等社会环境因素、其他不 确定因素等。 3.项目进度管理的主要任务 ? 设计前的准备阶段进度管理任务:确定工期总目标; 编制项目总进度计划;编制准备阶段详细工作计划, 并控制该计划的执行;施工现场条件调研和分析等。 ? 设计阶段进度管理的任务:编制设计阶段工作进度计 划,控制其执行;编制详细的出土计划,并控制执行 。 ? 施工阶段进度管理的任务:编制施工总进度设计并控 制其执行;编制施工年、季、月实施计划,并控制其 执行。 4.项目进度管理措施 ? 组织措施 ? 技术措施 ? 合同措施 ? 经济措施 ? 信息管理措施 5.项目进度管理控制方法—网络图法 ? 基本原理: ? 将项目的全部建设过程分解成若干个施工项目,按照 各项工作的展开程序和相互制约、相互依赖的关系, 将其绘制成网络形式。 ? 通过网络图时间参数的计算,找出关键线路,即可以 根据绘制的网络图计算出工程中各项工作的最早和最 迟开始时间,从而可以找出项目的关键线.项目进度管理控制方法—网络图法 ? 基本原理: ● 利用最优化原理,不断改进网络计划方案,并寻求其 最优方案。 ● 网络图可以根据项目进度中遇到的实际情况,调整计 划,使得网络图滚动起来,即与实际环境紧密结合, 以保证项目时间效益和经济效益。 横道图表示进度计划 网络图 6.房地产开发项目进度管理系统 建设单位进度控制 设计单位进度控制 施工单位进度控制 监 理 单 位 进 行 控 制 施工总进度计划 单位工程施工进度计划 分部分项工程作业计划 任务单或承包任务书 作业进度实施 第四节:房地产项目成本管理 ? 1.概念 ? 房地产项目成本管理:具体来说就是在投资决策阶段 、设计阶段、开发项目发包阶段和建设实施阶段,把 开发项目的投资控制在批准的投资限额以内,随时纠 正发生的偏差,确保开发项目投资管理目标的实现, 力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力,以获 得良好的经济效益、社会效益和环境效益。 第四节:房地产项目成本管理 ? 1.概念 ? 房地产开发项目成本:是指项目建设、销售过程中所 花费的全部费用,包括开发成本和销售成本。 ? 开发成本主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装 工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费 、财务费用等。 ? 销售成本主要包括销售房屋的广告、代理等费用的支 出,一般为总销售额的2~4%。 2.房地产开发项目成本管理原则 ? 设置科学的成本管理目标 ? 设计阶段投资控制是重点 ? 变被动控制为主动控制 ? 经济与技术结合是成本管理的高效手段 3.房地产开发项目成本管理的主要内容 ? 策划、设计阶段的成本管理:策划阶段(寻找项目、 市场调查和投资评估)、 设计阶段(重视设计前的投 资估算、重视方案的选择)。 ? 发包、施工阶段的成本管理: 发包(项目总发包、建 安工程及设备采购发包)、施工阶段。 ? 销售阶段的成本管理:房地产销售广告支出费用。 第五节:房地产开发项目其他管理 ? 1.开发项目合同管理 ? 项目合同的特点:合同标的物的特殊性;合同执行周 期长;合同内容多,涉及范围广;合同风险大。 ? 项目合同的作用:明确开发商和承包方在项目实施中 的权利和义务、项目实施阶段实行社会监理的依据、 项目实施的法律依据。 1.开发项目合同管理 ? 项目合同的分类:如按签约各方的关系可以分为工程 总承包合同、工程分包合同、转包合同、劳务分包合 同与联合承包合同等;按计价方式分类又可分为固定 总价合同、计量估价合同、单价合同、成本加酬金合 同形式等。 ? 项目合同管理的内容:检查合同执行情况、督促施工 企业执行合同条款、根据工程实际进度与施工单位商 议更改或取消合同中的某些条款等。 2.项目协调管理 ? 做好市政配套的协调管理工作; ? 协调各承包合同中有关进度、技术配合、现场协作、 公共设施使用等问题,解决他们之间产生的矛盾; ? 定期召开有各承包单位参加的项目经理协调会议,并 检查会议决定事项的执行情况; ? 参加总包单位或重要分包单位的现场协调会、调度会 等; ? 协调各单位之间的矛盾、争议,正确处理其经济上的 纷争。 3.项目资料管理 ? 内容:工程项目的技术档案资料。 ? 应注意的问题:经常性、准确性、完整性。 4.开发项目现场管理 ? 负责施工方案的实施,做好测量与计量工作; ? 施工总平面图管理; ? 大型机械设备的管理; ? 组织材料、构配件设备的进场; ? 做好工程记录,准备收付款凭证; ? 工程质量的验收与管理; ? 增减工程核定单; ? 主持定期与不定期协调会; ? 编制成本会计报表并报告工程损益; ? 做好交工资料汇集等。 5.项目信息管理 ? 在建立分层次管理系统的同时,建立信息收集、传递 、加工、储存等系统; ? 管理工作要规范化、标准化; ? 项目管理要在事前列出各种工作编码的范围与规定, 实行代码制,统一执行; ? 建立电子计算机辅助项目管理系统并组织实施。 房地产开发项目管理_生产/经营管理_经管营销_专业资料。第一节:房地产开发项目管理概述 ? 1.房地产开发项目及特点 ? 房地产开发项目:又称为建 设工程项目,具体是指在一 个总体设计或总预算范围内 ,由一个或几个互有内在联 系的单项工程所组成,建成 后在

本站文章于2019-10-05 22:15,互联网采集,如有侵权请发邮件联系我们,我们在第一时间删除。 转载请注明:房地产开采项目拘束
已点赞:105 +1

上一篇:

下一篇:



关于我们

  • 关于我们
  • 品牌介绍
  • 诚聘英才
  • 联系我们

学生/家长

  • 帮我选学校
  • 帮我选专业
  • 投诉/建议

教育机构

  • 如何合作
  • 联系方式

其他

  • 投稿合作
  • 权利声明
  • 法律声明
  • 隐私条款
全国统一客服电话
4006-023-900
周一至周六 09:00-17:00 接听
IT培训联盟官方公众号
扫描访问手机版
家电维修|北京赛车pk10
1分时时彩 极速pk10 天津冷库安装.天津冷库维护 天津医药冷库 天津城恒业制冷设备有限公司 北京赛车万能5码 安徽快3 欢乐生肖预测网 江苏11选5 pk10飞艇在线计划 金凤凰彩票 快乐时时彩