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房地产项目开采的全体流程图

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房地产项目开采的全体流程图

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  房地产项目开发的整个流程图_销售/营销_经管营销_专业资料。房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手 续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书, 应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。 房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手 续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书, 应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。 【有拆迁回迁的,还要进行初步调查】 房地产项目开发的整个流程图 (大体上包括 10 个阶段) 项目选址(第一步) 涉及部门 注:行政审批: 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书(表),即环境评估。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 注:可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一 个阶段。政府是否批准此项目立项,银行是否同 意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。 申请土地正式启动项目开发的第一步 开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到 建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 特注: 建设部还有新规定-----套型建筑面积 90 平方米以下占 70%以 上。 可行性研究(第二步) 获得土地使用证【在建设用地规划许可证有效期 内取得国土资源管理部门的用地批准文件或者国 有建设用地使用权证,领取《房地产开发项目手 册》 特注:一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证 (以下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土 部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在 土地证上载明土地用途及年限。但是呢,在现实中呢,这个想法只能是理想状态。因为首 先,很多地方的国土部门在出让土地的时候,根本不考虑规划,直接就整块出让了。然后 给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然 后受让了土地的开发商,再去规划部门软磨硬泡,无论是修改规划也好,还是根本没有规 划都好,反正,我的土地出让金是已经交了,剩下的事情你规划部门得给我搞定。 新城乡规划法第三十八条:在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国 有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提 出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组 成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。 方案设计:反映了建筑平面布局、功能 分区、立面造型、规划设计参数、效果 图、、环境关系等方面的设计要求 项目设计(第四步) 方案设计、申报规划设计条件(城市规划行政管理部门) 涉及部门 注:行政审批: 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项: 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、 园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 【总平面审查期间一般来说,也会审车位,不过那个阶段主要是经验值,按 35 平方米到 45 平方米平方米一个车位这样的经验值】 注:委托有规划设计资格 的单位完成方案设计。 申请项目用地(第三步) 获得建设项目规划设计条件通知书 (主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、 绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等) 方案设计:反映了建筑平面布局、功 能分区、立面造型、空间尺度、建筑 结构、环境关系等方面的设计要求 特注: “修建性详细规划审查”(有的有称“总平面审查阶 段”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸,也就是审 一个小区的建筑物都是怎么排的,每栋单体建筑有多高,有 多大,各栋单体建筑之间怎么间隔,间距是多少,日照够不 够,总容积率是多大,有没有超过规定的容积率,建筑密度 是多少,进出小区的道路怎么安排,是不是符合消防规范, 等等等等上。 注:持方案设计报审表、方案设计及其 说明书等有关资料,报经城市规划行政 管理部门审查,确认符合规划要求 修建性详细规划报建 涉及部门 注:行政审批: 三、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项: 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后, 核发《建设工程规划许可证》(副本)。 【注:就是总平、排水、消防、人防、单体的审查(要求一般是每户住宅配一个车位,商业一 般是 100 平方米配一个车位要求一般是每户住宅配一个车位,还有什么子母车位)】 方案设计(建筑总平面图设计(含地下室)、建筑户 型设计、单体立面方案单体建筑方案(可供报建)) 领取《建设用地规划许可证》 申请项目用地(第三步) 特注:拆迁项目申请材料:(一)建设项目批准文件(复印件 1 份,验原件);(二)建设用地规划许可证(复印件 1 份,验原件); (三)国有土地使用权批准文件(复印件 1 份,验原件);(四)各县(市)区政府批准的年度拆迁计划(复印件 1 份);(五)办理 存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明(原件);(六)拆迁实施方案(原件);(七)拆迁申请表及明细表(原件各 2 份); (八)评估单位对被拆迁房屋的初评报告(原件);(九)拆迁项目涉及文物保护和保留的,须提供相关专业主管部门的书面意见(复印件 1 份,验原件)。法律依据:《城市房屋拆迁管理条例》第七条:拆迁人委托拆迁的,市、县房屋拆迁管理部门应当自收到备案的拆迁委托 合同之日起 5 日内,公告被委托的拆迁单位的名称、资质、地址和联系电话等基本情况。 注:行政审批: 四、初步设计审查,此阶段办理以下一般事项: 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 初步设计:初步设计在方案设计的基础上,应提出 设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方 案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图 纸、主要设备与材料表、工程概算书 4 个部分 初步设计 涉及部门 施工图设计:是初步设计基础上的 更详细的设计,具有工程设备各构 成部分的尺寸、布置和主要施工方 法;并要绘制完整详细的建筑及安 装祥图及必要的文字说明。 取得“用地批准文件或者 国有建设用地使用权证” 后即可提出申请《房屋拆 迁许可证》进行拆迁。 注:(城市规划行政管理部门对 建设工程的初步设计方案进行审 查,确认其符合规划设计要点) 施工图设计 涉及部门 注:(城市规划行政管理部门对 建设工程的初步设计方案进行审 查,确认其符合规划设计要点) 注:开始申请水、电、气配套。 领取《建设工程规划许可证》 注: 还要节能专项审查。 征地及拆迁安置(第五步) 规划部门放控制点 (是房地产开发的第五步,也是取得土地使用权后的第一步) 注:行政审批: 五、施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项: 1、规划部门对施工图设计的要求进行审查。 2、公安消防支队对施工图设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对施工图设计的交通条件进行审查。 4、人防办对施工图设计的人防设计进行审查。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对施工图设计的相关专业内容进行审查。美的城的屋子终归如何样。 7、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。 8、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建 设工程施工图设计文件审查合格证》。 政府下发拆迁通知书,开动员大会,委托拆迁公司进行拆迁。 实地划定 到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地 使用权证书及建设用地规划许可证,进行场地范围的实地划定。 筹措房地产开发资金(第六步) 【实际上在准备开发项时,就要考虑此步,也是征地及拆迁安置后最重要的工作证,进行场地范围的实地划定】 建设工程招标(第七步) 【选择合适的承包商和监理单位】 领取《建筑工程施工许可证》(第八步) 【也是项目能否及时优质完成的关键一 步,领取《房地产开发项目手册》】 涉及部门 注:行政审批: 六、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项: 1、建设单位办理施工报建登记(质检、安检)。办理工程建设质量监督手续 2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍、监理公司。招标类工程通过招标确定施工队 伍,非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》。 组织工程开工、规划部门基础验线 办理《商品房预售许可证》 办理《商品房预售许可证》,开始销售 工程竣工综合验收备案 【规划部门:建设工程组织竣工验收前,应 当清理施工场地、拆除临时设施,申请规划 核实。由城乡规划主管部门核实后,出具“建 设工程规划核实意见”领取《建设工程规划 验收许可证》(正本)】,后竣工验收备案 和房屋所有权登记。 工程竣工验收时与 物业同时作交接

本站文章于2019-10-05 09:16,互联网采集,如有侵权请发邮件联系我们,我们在第一时间删除。 转载请注明:房地产项目开采的全体流程图
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