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房地产开采全流程及简介

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房地产开采全流程及简介

  

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房地产开采全流程及简介

  房地产开发全流程及简介_销售/营销_经管营销_专业资料。房地产项目整体开发流程 ----业务关键节点与控制 房地产项目整体开发流程 ----业务关键节点与控制 房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变 人们生存物质环境的

  房地产项目整体开发流程 ----业务关键节点与控制 房地产项目整体开发流程 ----业务关键节点与控制 房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变 人们生存物质环境的一种活动。 土地 城市基础、公 用 配套设施 房地产开发 需要整合的资源 建筑材料 品牌 资金 劳动力 专业人员 经验 房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 资源获取 资源加工 入伙交付 资源流通 及再流通 ?房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通:政府流向开发商、开发商流 向消费者、消费者之间的转移! ?前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定); 中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行; 后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。 房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角 ?企业视角的房地产流程 产品策划 项目论证 营销策划 销售实现 规划设计 施工管理 产品交付 物业服务 ?客户视角的房地产流程 看楼 比较 决策 签约 等待 收楼 收拾 乔迁 居住 发展商 物业管理 案例:佳兆业项目整体开发流程 ?18个关键节点——里程碑计划(一级计划) ?签订土地合同至获取施工许可证5个月时间; ?拿地7个月后开盘!(恒大地产拿地后6个月开盘。) 项 目 启 动 会 国 有 土 地 使 用 证 建 设 用 地 规 划 许 可 证 总 平 图 规 划 设 计 完 成 方 案 设 计 完 成 (方 案 评 审 会) 方 案 图 报 建 桩 基 施 工 图 完 成 主 体 施 工 图 完 成 建 设 工 程 规 划 许 可 证 精装 交楼 标准 施工 图及 材料 定板 项 目 开 工 施 工 许 可 证 主体 开工 预 售 证 开 盘 主 体 封 顶 竣 工 验 收 入 伙 ?项目启动会(即项目启动时间,取得设计要点后经集团评审通过的时间); ?国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间); ?建设用地规划许可证(指建设用地规划许可证的签发时间); ?总平图规划设计完成(指规划设计完成时间,以上报规划局的签收时间为准); ?方案设计完成(指方案通过集团董事会批准的时间); ?方案图报建(指取得政府相关部门批文时间,以最后部门的批文时间为准); ?桩基施工图完成(指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间); ?主体施工图完成(指可用于招标及施工的施工图完成时间); ?建设工程规划许可证(指建设工程规划许可证的签发时间); ?精装交楼标准施工图及材料定板(指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间); ?项目开工(指项目动土时间,以土方开挖或桩基施工的开始时间为准); ?施工许可证(指施工许可证的签发时间); ?主体开工(指总包单位进场,以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准); ?预售证(指预售许可证的签发时间); ?开盘(指取得预售证后,正式开盘销售的时间); ?主体封顶(指主体屋面结构的完成时间); ?竣工验收(指竣工验收备案证明的签发时间); ?入伙(指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间)。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 企业获得土地的方式 行政命令式:划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用 地分配基本上是控制在政府手里。 资本市场: 1、投资参股:用资金入股或用土地入股,通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司; 2、土地收购:直接收购获得土地,这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得 税、印花税、契税等税费; 种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费,不用缴纳营业税、土地增值税、 契税。这是近年来比较红火的一种方式,比如万科收购浙江南都,香港路劲收购顺驰。 3、收购有土地的公司:为了避免缴纳契税与营业税等,一般都通过直接收购公司的股权,这 土地市场: 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地,这也是自2002年7月以来,获取土地的主要 方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素? ?市场未来预期; ?项目或区域发展预期; ?规划条件的市场实现及经济实现; ?企业发展战略和机会成本; ?竞争对手的情况分析。 案例:佳兆业拿地原则 ? 住宅为主,实现快速开发,快速销售,资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中 的比例。 ? 选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市,土地位置以城市发展区的交通便利 的具备快速变现条件的土地为首选。 ? 避免拿超级大盘(建面100万平方米以上),以免过多占用资金。 ? 深耕目前已进驻城市,特别是成都、长沙、江阴、沈阳,确保每个已进入城市有3个可售建 筑面积在30万㎡以上的项目,保证三年的开发量,做好土地储备结构规划并严格执行。 ? 加速进入以下城市: ? 长三角:有强劲实力的县级市,如 常熟、昆山等; ? 环渤海和东北地区:天津、青岛、威海、烟台等; ? 内地省会城市:武汉、西安等。 ? 同行案例:恒大07年中进入长沙,至今共有5项目,均以住宅为主,只有一个是过100万平 方米大盘,其他均为40-50万平方米的项目,够恒大三年的销售周期,现在恒大销售金额已 是长沙冠军。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 各部门职责: ?投资开发部:收集土地信息——项目立项报告(分公司)——项目立项审批 (董事会)——项目可研报告(集团)——项目投资决策(董事会)——项目获 取(招牌挂、股权收购)——成交确认书移交给项目公司。 ?营销部:初步市场调研及定位草案。 ?设计部:概念规划设计方案。 ?工程部:现场踏勘。(确定是生地、熟地还是毛地) ?财务部:可研版投资收益、初步筹资方案。 ?成本部:控制性成本目标(限额指标、成本控制系统规范)、可研版成本。 (根据设计部提供的规划要点进行估算) ?采购部:制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。 关键要素:项目可研报告。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 地产项目开发三大核心要素:钱、地、人! ?决策资金:如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道。 ?决策项目:发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度。 ?决策人力:团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 案例:佳兆业项目定位决策三大要素 ? 定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等! ? 定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等! ? 定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等! 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 各部门职责: ?投资开发部:建设规划许可证——国有土地使用证。 ?营销部:编制项目经营策划书(包括市场调研深化、项目定位报告、定价方 案、示范区方案)。 ?设计部:概念设计任务书——概念设计深化方案。 ?工程部:编制项目工程节点计划。 ?财务部:概念版投资收益。(三个指标) ?成本部:可研版成本2。(根据设计部提供的规划要点进行估算) ?采购部:营销合作方资源(广告、代理公司等)、概念性设计单位。 关键要素:项目经营策划书、概念设计深化方案。 地产项目标准 设计周期 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 设计周期3:5:2 设计前期 3个月 实施方案 实施方案 5个月 施工图 施工图 2个月 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 包含的主要设计阶段: ?概念设计:大概6周; ?详规设计:大概6周; ?单体方案:大概12周; ?扩初方案:大概6周; ?施工图设计:施工标准和结构形式,大概10周; ?景观设计:大概5-6周; ?样板房及会所设计:大概4周。 关键要素:各阶段方案评审。 常见的问题: 进度问题:进度难以控制、各专业公司难以衔接。 质量问题:评价体系和评价经验的缺失。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 设计控制点 ?概念设计研究 ?区域确认概念设计研究结论 ?规划方案设计 ?区域规划设计评审会 ?区域单体确认 ?实施方案完成 ?基础施工图 ?全套施工图完成 ?景观设计 ?销售包装设计 项目重要节点 ? ? ? ? ? ? 详规报建 方案报建 初步设计报建 施工图报建 开工时间 开盘时间 方案文本中,最重要两张图——项目总平面图、标准层平面图! 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 最优化的设计阶段流程参考: 时间进度控制 第1月 第2月 第3月 第4月 第5月 第6月 规划设计 单体设计 单位 规划单位 规划单位 施工图设计 景观设计 结构单位 景观公司 样板房及会所 ?规划单位与施工图:初步设计、施工图把控; 装饰设计 ?规划单位与景观:完善、技术交底; ?施工图与景观:隐蔽管线工程设计。 最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识 的成果,而非作品。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 各部门职责: ?投资开发部:方案设计报批批复意见书——建设工程规划许可证——基础施工许可证。 ?营销部:编制营销总纲及评审、组建营销团队。 ?设计部:编制方案设计任务书——规划设计方案评审(含单体设计方案)——景观方 案评审——初步设计成果评审(含基坑支护设计图)——建筑施工图评审(含基础设计 图)——正式施工图评审。 ?工程部:地质初堪——地质详堪——土方开挖及边坡支护——基础施工。 ?财务部:方案版投资收益。(三个指标) ?成本部:方案版成本、施工图预算。(根据设计部提供的规划要点进行估算) ?采购部:施工图顾问单位——景观、室内、方案设计单位——监理单位招标——土建 总包招标——工程材料设备采购。 ?客服、物业部:物业策划方案。 关键要素:各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 关注风险点: ? 工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表! ? 工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准! ? 设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图! ? 工程部、设计部、营销及客服部、投资开发部要关注变更和报建图纸! 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 开发办 人防办 墙改办 消防支队 环保局 基 础 设 施 牌 套 费 人 防 异 地 建 设 费 推广销售 入伙交付 开发办 计委 规划局 国土资源局 规划局 开 发 经 营 许 可 证 项 目 手 册 固 定 资 产 投 资 计 划 项 目 立 项 建 设 用 地 规 划 许 可 土 地 测 量 、 评 估 土 地 确 认 、 报 批 土 地 交 易 国 有 土 地 使 用 权 证 开 发 管 理 费 墙 改 基 金 消 防 设 施 费 环 境 评 估 及 排 污 费 方 案 审 批 建 设 工 程 规 划 许 可 城管大队 执法大队 规划局 开发办 建委基建科 放 线 管 理 预 售 许 可 证 施 工 许 可 证 质检站 散水办 劳保办 定额站 安检站 安 全 许 可 定 额 鉴 别 劳 保 统 筹 散 水 押 金 质 检 委 托 规划局 中 标 通 知 书 房 地 产 项 目 一 般 报 批 报 建 流 程 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 如何加快项目报批报建进程? ? 内部控制:设计图纸的图纸质量、 出图时间、图纸变更(报建图纸的变更) 等; ? 现场配合:项目现场现状、项目现场接待; ? 外部协调:当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、 消防等各类工作协调; ? 合作方的协调:合作方报建资料、合作方工程配合(主要是现场)、 合作方报建工作(劳保金、中标备案、淤泥证等)、合作方的资源配合(尤其 是专业部门)。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 如何处理无证施工? 1、技术处理 文物考察?政府工程?先行土方开挖?先行基础施工? 2、协调关系 城管是主要查处的单位,和城管关系好可避免很多麻烦。 3、处理技巧 以有替无,以小替大;(以小施工证开大标段的工) 减免申请,考虑天气及形象/影响等因素。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 工程建设的相关知识: ?工程建设组成部分:土建、水电、安装及设备; ?整体工程建设:单体部分、环境部分、室外管线; ?建筑结构形式:砖混、框架、框剪、钢结构等; ?项目施工周期(合理进度): 多层及低密度:9—12个月; 小高层:1年半; 高层建筑:2年到两年半; ?施工组织次序: 基础部分→主体工程→外墙装饰及安装→园区管线→景观施工→竣工验收。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 工程建设的相关知识2: ?影响工程造价的主要因素: 建筑结构形式及建筑形态:钢结构>框剪>框架>砖混; 外立面材质及设备等级:是否玻璃幕墙、外立面选材标准; 施工取费等级:在施工定额的基础上加减; 地基情况:是否岩石、是否流沙、是否软基,决定了基础的施工成本; 场地条件:是否平整、是否山地; 抗震等级:6级、7级、8级; 节能要求:是否满足节能规范; 景观环境造价。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 各部门职责: ?投资开发部:建设工程施工许可证。 ?营销部:示范区开放(含售楼处、样板房)、客户积累。 ?设计部:配套工程图纸(水、电、燃气、排污)、配合销售的设计输入(合同附图、 模型、交楼标准)。 ?工程部:主体结构施工(示范区施工)。 ?财务部:方案版投资收益。(三个指标) ?成本部:项目动态成本。(成本月报) ?采购部:分包工程及材料设备采购。(主要包括消防、人防、永久水电、燃气、铝合 金门窗、幕墙、精装修等) ?客服、物业部:物业公司招投标(取得预售证的必要条件)。 关键要素:建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投 标。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 关键要点: ?质量控制! ?进度控制! ?成本控制! ?协调管理! 项目管理者要有运营的高度! 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 三个阶段 售前阶段 市场、客户、产品 策划咨询、代理公司 售中阶段 客户、传播、销售服务、价格、促销 销售代理、广告代理、媒体 售后阶段 风险控制 律师行、银行、房管部门 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 关键节点 ?组建销售团队; (销售总监、销售经理、销售员、策划总监、策划经理、策划师) ?项目形象定位; (主推广语、主形象画面、项目案名、项目LOGO等) ?项目销售卖点提炼;(区位、地段、产品、环境、价格、品牌等) ?项目营销推广方案; (推广周期、媒体组合、费用计划、重大营销活动方案等) ?项目展示区包装方案;(外围导示、售楼处、样板房、看楼通道、工地等) ?合作方资源使用;(广告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒体、印刷等) ?项目第一次广告出街; ?公司及项目品牌推广; ?项目展示区开放; ?项目价格听证会; ?项目一期开盘; ?营销费用预算。 ?项目营销执行方案;(开盘方案、销售手册、销售周期、价格、法律文件、培训等) 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 各部门职责: ?投资开发部:面积预测报告——取得预售许可证。 ?营销部:开盘方案、价格、洗筹、开盘实施。 ?设计部:配合销售的设计输入(合同附图、模型、交楼标准)。 ?工程部:施工进度达到预售条件。(产品类型不同、城市不同,情况有异) ?成本部:项目动态成本。(成本月报) ?采购部:分包工程及材料设备采购。 关键要素:工程达到预售条件、取得预售许可证、开盘。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 关键节点 ?客户预验房流程;(工地开放日) ?交付风险检查流程;(内部验收) ?模拟验收流程; (内部走场) ?集中交付现场接待流程; ?交付后房屋维修。 (物业、客服) 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 案例:入伙交付流程 成立专门入伙小组 资料 准备 各类展板 与流程标 识准备 各类 物资 配置 流程 与岗 位安 排 模拟集中交付 落实现场应急预案 集中交付 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 各部门职责: ?投资开发部:面积实测报告——竣工验收备案。 ?营销部:持续销售——售罄/入伙两书(住宅使用说明书、住宅质量保证书)。 ?设计部:竣工图确认。 ?工程部:组织各专项验收——竣工验收(毛坯)——组织整改——移交物业。(精装 修一般都是毛坯入伙后,委托开发商装修,单独签订协议。政府验收标准?质量衡量标 准?) ?财务部:项目决算报告——项目后评报告(对内含报酬率、净利率、毛利率进行核 算)。 ?成本部:竣工结算。(项目结算报告) ?采购部:分包工程及材料设备采购。 ?客服、物业部:入伙方案、风险排查、组织入伙、客户投诉处理、后续服务跟进。 关键要素:竣工验收、入伙、项目后评估。 项目推进慢在各环节的主要原因 最主要的时间耽误在项目开工前期: ?决策上的时间反复; ?规划设计上的时间耽误; ?各专业单位的衔接不够紧密; ?规划报建的时间耽误; ?亦可能遇到不常见的因素如: 地基问题导致的隐蔽工程施工进度缓慢; 资金短缺导致的工程施工进度缓慢; 天气原因(雨季做基础、冬天施工等导致); 工地事故和违章行为导致的临时停工和工地整改。 房地产开发成本构成 开发成本 ?土地出让费用 ?土地拆迁和安置 ?前期工程费 ?建安工程费 ?室外工程费 ?公共配套设施费 ?不可预见费用 ?开发期间税费(包含税收和规费) 开发费用 ?管理费用 ?销售费用 ?财务费用

本站文章于2019-10-04 18:22,互联网采集,如有侵权请发邮件联系我们,我们在第一时间删除。 转载请注明:房地产开采全流程及简介
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