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房地产开垦根基流程(图解)(主要)

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房地产开垦根基流程(图解)(主要)

  

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房地产开垦根基流程(图解)(主要)

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  房地产开发流程图解 房地产开发流程四阶段:一、项目立项阶段 二、项目前期准备阶段 三、项目建设 阶段 四、项目销售及售后服务阶段 一、项目立项阶段 首先对投资地区和投资 环境进行研究、分析,根据 对自然资源的了解和市场情 况的调查以及对国家的经济 政策和政治环境等情况进行 综合分析预测,找到最有利 的投资机会,为投资机会的 选择提供依据 投资机会研究 《选址意见书》 是项 目进行设计、开发和管 理的重要依据; 申领 《项目选址意见 书》时需向主管部门提 交地址申请报告、有效 申领项目《选址意见书》 及《项目立项批文》 的项目建议书等; 《项目立项批文》 是 有计划管理部门颁发, 确认开发项目通过审 到城市规划管理部门申 请定点; 需向规划部门提交有效 的项目立项批文、选址意见 书、申请定点报告、申请用 地报告;企业的资质证明、 营业执照、法人代表委托书 等文件或证书; 核,是可以进行开发建 设的文件; 申领《项目立项批 申请定点 文》的时候需向主管部 门提交可行性报告、立 项申请书、资金来源说 明、房地产开发物业类 型说明等; 到土地管理部门办理土 地出让或转让手续,签订土 地使用权出让或转让合同, 并缴纳土地使用权出让金; 申请购置土地、办理 土地产权手续 被申请建设用地现 申领规划红线图、规划设计 条件通知等文件 提交建设用地规划 设计总图,供规划管理 部门审核,然后由规划 管理部门核定用地面 积,报经政府批准,发 给开发商《建设用地规 划许可证》 状地形图,根据开发项 目的性质和所处地段条 件提出用地范围,外部 限制条件;提出规划设 计要点, 包括建筑密度、 容积率、建筑层数、高 度、体量红线等 申领《建设用地 规划许可证》 二、项目前期准备阶段 《建设工程许可证》 是由规 划管理部门审批颁发的; 《施工许可证》 是由建设单 位(即开发商)而不是有施工 单位负责申领; 在开工前办理。 未经许可, 不得擅自开工; 选择勘探队伍和设计单位 通 过招 标 选 择 勘 察 队伍进行地质勘察和设 计单位进行建筑设计 申领《工程规划许可证》和《施工许可证》 使土地(生地) 在通过一级 开发后, 能达到具备上水、 雨污水、电力、暖气、电 信和道路通以及场地平整 的条件,使二级开发商可 以进场后迅速开发建设。 主要包括:通给水、通排 水、通电、通讯、通路、 通燃气、通热力以及场地 平整。 通过招标选择承包商 招标一般流程: 拟定招标方式,准备文件 ↓ 编制标底 ↓ 向招标主管部门申请招标 ↓ 发布招标通告 ↓ 对承包企业的资格进行预审 ↓ 发送招标文件 ↓ 招标工程交底与解答 ↓ 开标、评标、决标发出中标 通知及签订合同 通过招标方式选择 房屋所在地的市、 县人民政府房屋拆迁管 理部门经过审查后,为 符合条件的折迁人颁发 的据以实施拆迁的有关 申领《房屋拆迁许可证》 证书。 拆迁程序为: 拆迁调查 ↓ 制定拆迁安置计划 ↓ 申领房屋拆迁许可证 做好“七通一平”工作 ↓ 发布拆迁公告 ↓ 与被拆迁人签订协议 ↓ 动迁验收 ↓ 选择承包单位 办理拆迁房屋产权灭籍 和土地使用证 选择监理单位 监理单位(接受建设单 位的委托,承担其项目 管理工作) 三、项目建设阶段 1、 配合承包商做好各 项工作 2 、按时提供施工现 场,完成场地的“七 通一平” 3、 及时提供以约定数 量的图纸,组织以约 定的由开发商负责订 购的材料设备及时进 场。 4、 协助承包商做好接 受验查工作 5、对项目的投资、进 度和施工质量进行监 控。 6、进行合同管理 7、 有效地协调参与项 目单位的关系。 1、 组织监理单位进行监 理 2、 组织业主负责供应的 材料、设备订货 组织承包商进场 到房地产市场管理部门 申请; 应具备条件: 1、 建设项目各种批准手 续齐备,且已确定竣工 交付使用日期; 2、 已完成建设项目投资 的 25%或已完成单体项 目的主体结构(即结构 封顶) 3、 已确定预售的监管机 构和监管方案 4、 已制定房屋使用维修 公约 应提交的材料: 1、开发商的营业执照, 建设项目的投资立项、 规划、用地和施工等批 准文件或证件。 2、工程施工进度计划。 3、 投入开发建设的资金 应提交材料: 项目开工报告、竣工报告、分部分 项工程技术人员名单、图纸会审及交底 记录、设计变更通知、技术变更核定单、 工程质量事故调查处理资料、测量放线 资料、材料构件设备合格证明、试验检 验报告、隐蔽工程验收记录、施工日志、 竣工图、质量检验评定资料、竣工验收 资料等 已达工程建设总投资的 25%以上的证明材料。 4、商品房的预售方案, 方案应说明商品房位 置、装修标准、交付使 用日期、预售总面积和 交付使用后的物业管理 等内容;应附有商品房 预售总平面图。 加强开发项目工程管理与监控 申领《商品房预售许可证》 建设工程竣工验收应当具 备下列条件: 1. 完成建设工程全 部设计和合同约定的各项 内容,达到使用要求; 2. 有完整的技术档 案和施工管理资料; 3. 有工程使用的主 要建筑材料、建筑构配件 和设备的进场试验报告; 4. 有勘察、设计、施 工、工程监理单位分别签 署的质量合格文件; 5. 有施工单位签署 的工程保修书。 不符合上 述条件的工程,建设单位 不得组织工程的竣工验 收。 项目的竣工验收 四、项目销售及售后服务阶段 新房竣工后 3 个月 内申请办理所有权登 记; 登记时需提交建设 许可证和建筑图纸等图 件; 办理竣工后的产权登记手续 向主管部门交 验主要的证明文件 及相关资料(如: 项目批文、规划红 线图、土地权属证 明文件、建设用地 规划许可证、建设 工程规划许可证、 房屋竣工验收资料 及平面图、价格申 请表等。 申领《商品房销售许可证》 物业管理服务是物 业管理企业受物业产权 人、使用人委托,以有 偿方式对物业项目进行 日常维护、修缮与整治 等服务。 与物业公司签订物业委托管理合同 包括管理和服务 两方面: 管理:掌握物业的变 动、使用状况、使房 开发企业将新物 业交付物业管理公司 接管时,应提交以下 资料:房屋建设的各 项批准文件、竣工总 平面图、房屋及配套 基础设施、设备的竣 工图,地下管道网图 及其他必要资料 屋设备和配套设施及 时得到修复、更新、 保养; 服务:以充分保障产 权所有人、居住者和 使用人的各种需求, 及时提供各类服务, 以方便用户; 物业管理范围: 提交相关材料 与用户签订商品房销售合同或租赁合同 1、治安消防服务 2、环境卫生服务 3、维修保养服务 4、绿化养护服务 5、家居服务 购买人应当自销售合同 签订日起 90 天内, 办理土地 使用权和房屋所有权登记手 续。 做好物业管理工作

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